2020年疫情爆發後，具有火車頭效益的內需型產業，在邊境封鎖的限制下再度獲得重視。加上2022年立院三讀通過修正《鐵路法》部分條文，允許國營鐵路機構經報准，可辦理國有不動產開發、處分或收益，有助於推動國營鐵路資產活化。
環球購物中心母集團「冠德建設」、間接持股京站實業的「日勝生集團」、CITYLINK母集團「潤泰集團」，以及Mitsui Outlet Park、LaLaport的母集團「日本三井不動產」等代表性企業，對於軌道周邊商業設施，與土地開發案的積極佈局，均使資本規模龐大的軌道經濟產業，在疫情後成為內需經濟與消費成長的重要基礎。
未來流通研究所以「軌道經濟」為主題，進行「台灣軌道經濟：百貨、商場產業地圖」調查，盤點各軌道系統人流量較高的站點、與站體周邊或共構的百貨、商場、Outlet與地下街等大型商業設施，藉以說明台灣軌道經濟圈的發展風貌。
2023上半年整體軌道客運收益創下新高！
台灣整體軌道運載人次逐年穩定成長，自2013年的單月7755萬人次，成長至2019年單月9746萬人次，6年間成長幅度達25.7%。不過2020～2022年間受疫情影響，大眾運輸系統旅客人次驟減，直至2023上半年（圖片中標示為2023H1）方迎來顯著復甦，單月旅客人次重新站上9000萬大關，達9058萬，惟與2019年的歷史高點相比，仍有7.06%的差距。
各軌道系統中，以高鐵運載旅客人次的成長力道最為強勁，2023上半年單月進出站人次達621萬，已超越疫情前2019年同期水準。受惠於民眾出國旅遊人潮大幅增長，桃園機場捷運2023上半年單月進出站人次亦達239萬，同樣超越疫情前水準。
至於旅客人次規模最大的台北捷運及台灣鐵路，2023上半年旅客人次分別達單月5668萬及1827萬人次，與疫情前最高點仍有10%左右差距。
進一步比較軌道產業收益，台灣整體軌道產業，「客運收入」於疫情前逐年穩定成長。2019年達單月新台幣72.43億元。歷經疫情期間的震盪與衰退後，2023上半年軌道產業客運收入已回升至單月73.71億元，創下歷史新高。
各軌道系統中，同樣以高鐵收益表現最為亮眼，2023上半年高鐵單月客運收入達42.94億元，遙遙領先其他軌道系統，且與2019年同期的40.55億元相較，成長幅度達5.9%。單月客運收入10億元以上級別的台灣鐵路及台北捷運，2023上半年分別達單月14.46億元及13.37億元，與2019年同期相比仍小幅衰退5.8%及3.3%。
由上述數據變化可以看出，台灣軌道產業長期發展腳步穩健，並於疫情後展現復甦回升力道。而穩定的軌道產業發展趨勢，為緊密相連的軌道經濟圈打下堅實基礎。
單月人流量逾200萬人次超級站點合計10站，高鐵人流量增幅最高
看準樞紐車站帶來的商業吸引力，百貨、商場、Outlet等以人流量為消費基礎的大型商業設施，亦將車站做為軸心進行展店布局。
1.台北捷運
2023上半年台北捷運系統中，單月人流量超過200萬人次的站點共計有7站、介於100～200萬人次的站點達39站。顯著的人流聚集效益，使台北市逐步形成以捷運大站為中心的百貨商場分布結構，如：
- 台北車站：具有6鐵共構優勢，周邊有新光三越、微風廣場與京站。
- 市政府站：有新光三越、遠東百貨、寶麗廣場、時代百貨、微風廣場、ATT。
- 中山站：為2023上半年唯一人流量超越2019年同期水準的大型站點，周邊設有新光三越、誠品生活百貨、MIKI Plaza、誠品R79地下街等。
- 忠孝復興站：除了SOGO忠孝館與復興館外，誠品生活亦於2022年底進駐地下街。
2.台灣高鐵
高鐵系統中，2023上半年單月人流量超過200萬人次的站點共有2站、100～200萬人次站點共3站、80～100萬人次站點共2站，且上述主要站點人流量均超越2019年同期水準。
- 板橋站：除了有與站體共構的環球購物中心外，周邊尚有遠東百貨、誠品生活及麗寶百貨。
- 桃園站：以總開發面積達6.6萬坪的華泰名品城為中心，向外擴張出北台灣最大IKEA，還有涵蓋影城、商場、水族館的國泰置地廣場，以及一站之隔的環球購物中心。
- 左營站：有新光三越、環球購物中心2大商場。
3.台灣鐵路
台鐵系統中，2023上半年僅台北車站單月人流量超過200萬人次、100～200萬人次的站點有5站。
- 桃園車站：周邊設有新光三越、遠東百貨與統領廣場。
- 台中車站：周邊設有大魯閣新時代、秀泰生活、日曜天地，以及2023年全新開幕的三井LaLaport。
大型集團領軍，軌道經濟生活圈遍地開花
根據仲量聯行統計，2022年與軌道經濟相關的政府招商案件，總投資金額估計達新台幣2400億元，占政府及公部門全年招商目標2667億元的90%，這樣的趨勢使得軌道經濟產業，在疫情後成為推動內需經濟與消費成長的重要基礎。
1.冠德建設
以車站型商城為營運特色的環球購物中心，母集團冠德建設近年積極參與公辦都更、捷運聯開發以及都更危老重建案，陸續拿下：
- 台北南港台電北儲案：鄰近松山車站、附屬商業空間將開設環球購物中心，預定2029年完工。
- 台鐵北車E1E2街廓公辦都更案：鄰近台北車站、以明日臺北埕為概念進行設計、商場部分佔兩層樓、預定2030年完工。
- 台北市行二行三公辦都更案：鄰近台北車站、附屬商業空間將開設環球購物中心、預定2029年完工。
- 新竹高鐵特定區事業發展用地開發經營案：高鐵新竹站正前方、附屬商業空間將開設環球購物中心，預定2029年完工。
- 台中捷運烏日文心北屯線市政府站土地開發案：鄰近台中捷運市政府站、附屬商業空間將開設環球購物中心等，成為台灣本土建築集團經營軌道經濟的代表性企業。
2.潤泰集團
於內湖、松山、南港車站營運CITYLINK的潤泰集團，將於「新莊線三重站捷六基地」引進CITYLINK第五座營運據點。
3.日勝生活科技公司
持股京站實業的日勝生，除既有位於台北車站與小碧潭站的京站據點外，子公司泰誠營造於2020年取得「高雄火車站站東舊宿舍公辦都更案」，將以高雄火車站為核心規劃「新京站全齡健康社區」，並設立京站的高雄據點。
台北捷運周邊大型建設
此外，以軌道節點角度觀察可以看到，主要都會區中具有高人流量與土地開發優勢的軌道站點，近年均具有量體龐大的商辦設施興建規畫案：
- 台北車站（機捷）：台北雙子星大樓聯開共構工程，總投資金額達新台幣606億元，預計2027年完工。
- 台北市政府站：預定興建台北天空塔，為雙品牌飯店及百貨公司摩天大樓。
- 忠孝復興站：新光三越鑽石塔，預定於2023年底前開幕。
- 國父紀念館站：SOGO大巨蛋購物中心，預計於2025第一季全區開幕。
- 捷運大坪林站、七張站：新店裕隆城，預定於2023年9月開幕。
- 南港站：周邊有三井LaLaport、微風南港世界明珠、國產建材實業南港大型開發案、國泰南港調車廠複合商場、台電北儲環球購物中心等，具有指標性的大型商業設施與建築陸續進駐。
高鐵周邊大型開發案
- 高鐵新竹站：預定由環球購物中心與豐邑機構旗下的豐生活購物中心進駐。
- 高鐵台中站：高鐵娛樂購物城開發案，為全台最大的高鐵站區開發案，商場面積達9萬坪。
- 高鐵台南站：三井OUTLET PARK二期工程，預計於2025年完工。
- 高鐵左營站：2023年，內政部通過占地2.4公頃的「左營高鐵科技之心」基地都市計畫案，預計引進民間投資163億元，興建逾7萬坪的商場、辦公、商務、會展、轉運及停車等空間設施。
高雄捷運周邊大型購物中心
- 凹子底站1：富邦人壽與漢神百貨合作，建造面積為漢神巨蛋兩倍大的漢神百貨三館，預計2026年展開營業。
- 凹子底站2：義享天地購物中心B館，預定於2023～2024年開業。
台鐵周邊大型建設
- 高雄鳳山車站：地下化後的鳳山車站已於2020年動工興建購物大樓「空中鳳城」，預定2024年1月底開幕營運。
- 桃園車站：月進出人次第二高，預定在2030年全線地下化後，轉型為地下5層的全方位車站。地上層路廊騰空後，預定建設聯開大樓及購物中心，目前桃園市府已研擬「大後站計畫」與「大中軸計畫」，內容包括工業區轉型變更、長期閒置的台銀土地活化等，以振興前後站商圈經濟。
＊本文獲「未來流通研究所」授權轉載，原文：【產業地圖圖解】台灣「軌道經濟」百貨與商場產業地圖
責任編輯：倪旻勤
核稿編輯：陳瑋鴻
