儘管大環境不利房市，但並非全台各地的房市溫度都一致漲跌，縱使同一縣市，也有溫有冷。
該如何在寒冬中，找出較暖的區域？新案的推案量與去化量，是很重要的參考指標。樂居網創辦人李奕農分析，因為新案建商最不願意降價，否則先前買家會抗議求換約，但若一直賣不掉、成屋賣壓開始累積，建商就會降價求售，屆時才是當地房市下跌的時刻。
商周爬梳7都各行政區資料，以2大指標、4大象限呈現7都房市面貌，分別為安全區、修正區、低檔區、危險區，提供讀者參考。
指標說明如下：1.新案去化率變化：去化率計算為新案去化量（件）/新案推案量（件），新案包括預售和新成屋，再以2022年減2021年計算2年差值。大於0代表2022年去化狀況較佳，小於0則是去化狀況衰退。
2.房價季增幅：計算2022年第4季相比2022年第3季之單價（萬/坪）成長率。
去化率資料截至2月14日實價登錄；房價計算建物形態包括住宅大樓、華廈、公寓、套房、透天厝；部分行政區因交易量較小，無法計算增長率，或是因少數特殊案件導致極端值出現，故移除。
景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示，安全區表現相對強勢，短期內最安全，可能最受投資客看好。前淡江大學產經系副教授莊孟翰補充，安全區雖然看起來最好，但仍須慎防炒作，建議要看個別建案交易狀況。
修正區代表該區仍有買氣，但可能價量背離。章定煊指出，若去化率下降很多，供給方卻不降價，而買方又在等，則未來修正可能性較高。
低檔區顯示已有買方趁低檔接手，買氣踴躍且價格相對有彈性。
危險區供需失衡，表現最差。莊孟翰指出，蛋殼區較容易落在該區塊，讓利情況也較多，可能出現下跌情況，買方會傾向尋找其他表現較穩的區塊。
章定煊指出，去化率下降速度較快的地方，房價可能會在1至2年後大幅下修。也就是說，危險區最快約在今年底房價就可能出現回落。
觀察7都新案狀況，呈現「北穩南冷」，雙北及桃園較為穩定，中南部明顯降溫，其中又以高雄最為危險。
新北：林三淡房價穩，中和風險偏高
相對熱門的蛋白區「林、三、淡」（林口、三峽、淡水）雖然推案量減少，但去年銷售狀況仍佳，房價也未有鬆動狀況。
蛋黃區部分，板橋、新店、永和，分布較靠中間，去化率雖回落但幅度不大，短期內下跌風險應不高。三重表現也相對穩定，主要是受益二重重劃區、第二行政中心等題材，但去化率已有滑落跡象。先前熱銷的中和買氣明顯冷卻，風險較其他蛋黃區高。
去化率跌最多的是土城，591房屋交易網新聞公關組副主任畢務潔表示，主因是經過2021年熱銷後，現在主力剩大型案件在撐，小案來人數落差較大，但房價暫時未有鬆動狀況，表現轉保守。
台北：價格不容易跌，中正熱度已過
台北大部分行政區去化率和房價變化都不大，僅中正區去化率出現大幅回落，顯示熱度已過。房價下跌最多的為士林和文山，但跌幅還在10％以內，去化率變化小，短期內大幅下修機率應不高。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，台北因為基期較高，價格不易再衝上去，但面臨修正時，因為很多人來台北工作，基本盤穩固，價格也最不容易鬆動。
桃園：中壢買氣有撐，觀音房價跌最深
去年全年桃園新案去化率7都最佳，雖然相比2021年有回落但整體仍安全，分布上，落在危險區的行政區數量也是7都最少，只有觀音、楊梅2區。其中觀音去年第4季房價跌幅達20％，超過一般會讓利的範圍，顯示下跌已成態勢。
青埔所在的中壢區，不僅推案件數去年高居第一，也是唯一落在安全區的行政區，顯示仍有買氣支撐。
先前相當熱門的龜山（A7重劃區一帶）去化率下跌最多，畢務潔解釋，「現在許多龜山早期買家想脫手，新買家會去接這些換約案件，才導致新案較冷，未來大型案件推案速度也應該會放緩。」
新竹縣市：市場轉冷靜，竹北仍上漲
新竹熱區過去房價曾喊到7字頭，現在市場相對冷靜，去化率普遍滑落。最熱的竹市、竹北價格波動較小，分布上較靠中間，短期內相對安全。
張旭嵐指出，「竹北比較特別，它就是一個像矽谷的概念，就這一區都是有錢的，高房價也可以支撐。」
但先前因竹北飽和而擴散的新埔、芎林，表現則較危險，買氣明顯降溫，房價跌幅也分別達2成、3成，未來可能繼續下探。
台中：北屯、西屯穩定，西區買氣差
台中各行政區差異較大，4個象限都有行政區分布。例如同樣是海線題材，土地溢價曾飆破4成的清水區，去年第4季房價已下跌近3成，而梧棲區則坐落在安全區，表現穩定。
蛋黃區之間差異也大。最熱門的北屯、西屯區雖去化率萎縮但降幅不大，房價也穩定。然而，同樣地處精華地段的西區，卻是去化率下跌最多的地方，雖然推案量不多，但去年買氣已大不如前，去化率僅剩3成，敬陪末座。
《住展雜誌》前研發長何世昌認為，「台中雖有中科和很多重劃區，但房貸負擔率升太快，使追價力道減弱，連蛋白區都要小心。」
台南：各區差異大，安南區表現穩定
台南近期以「北外環道路」最具話題，輻射範圍包括新化區、新市區、永康區、安南區、北區、中西區及安平區等7區，完工後到南科的車程可從約40分鐘縮短為15分鐘。
但台南和台中類似，各行政區房市表現差異較大。例如上述7區，2021年除了安南區之外全都供不應求，但到了去年，新化、新市已經大幅降溫，而中西區、安平區雖然推案量較小，但買氣不差，去年推案量最大的安南區則是表現穩定。
另外須注意的是東區，去年推案量大增，但去化狀況不理想，僅約一成多售出，造成大量餘屋，若去化速度持續放緩，可能帶動房價下跌。
高雄：左營銷量急凍，楠梓房價轉跌
從分布來看，高雄市屬最危險，多數行政區都集中在危險區。連推案量最大的左營，雖受益「高鐵科技之心」計畫，但去年開始銷量冷凍，去化率僅約2成。
去化率跌幅最高的楠梓區，原本受益台積電擴廠案買氣旺，房價一度站上3字頭，擴廠案暫緩後買氣迅速回落，業者表示，近期來人組數已經減少約4成到5成。
何世昌認為，高雄先前因台積電利多炒太兇，從1字頭炒到3字頭，現在利多沒到位，「怎麼上去就怎麼下來。」
總結7都新案冷熱象限圖，可發現僅29區、約27％落在較穩定的安全區及低檔區，而落在危險區的竟多達4成，顯示房市要落底反彈，還需要很長時間。好消息是，仍有部分區域處於安全與低檔區，相對抗跌，值得買家進一步篩選。
