儘管大環境不利房市,但並非全台各地的房市溫度都一致漲跌,縱使同一縣市,也有溫有冷。
該如何在寒冬中,找出較暖的區域?新案的推案量與去化量,是很重要的參考指標。樂居網創辦人李奕農分析,因為新案建商最不願意降價,否則先前買家會抗議求換約,但若一直賣不掉、成屋賣壓開始累積,建商就會降價求售,屆時才是當地房市下跌的時刻。
商周爬梳7都各行政區資料,以2大指標、4大象限呈現7都房市面貌,分別為安全區、修正區、低檔區、危險區,提供讀者參考。
指標說明如下:1.新案去化率變化:去化率計算為新案去化量(件)/新案推案量(件),新案包括預售和新成屋,再以2022年減2021年計算2年差值。大於0代表2022年去化狀況較佳,小於0則是去化狀況衰退。
2.房價季增幅:計算2022年第4季相比2022年第3季之單價(萬/坪)成長率。
去化率資料截至2月14日實價登錄;房價計算建物形態包括住宅大樓、華廈、公寓、套房、透天厝;部分行政區因交易量較小,無法計算增長率,或是因少數特殊案件導致極端值出現,故移除。
景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示,安全區表現相對強勢,短期內最安全,可能最受投資客看好。前淡江大學產經系副教授莊孟翰補充,安全區雖然看起來最好,但仍須慎防炒作,建議要看個別建案交易狀況。
修正區代表該區仍有買氣,但可能價量背離。章定煊指出,若去化率下降很多,供給方卻不降價,而買方又在等,則未來修正可能性較高。
低檔區顯示已有買方趁低檔接手,買氣踴躍且價格相對有彈性。
危險區供需失衡,表現最差。莊孟翰指出,蛋殼區較容易落在該區塊,讓利情況也較多,可能出現下跌情況,買方會傾向尋找其他表現較穩的區塊。
章定煊指出,去化率下降速度較快的地方,房價可能會在1至2年後大幅下修。也就是說,危險區最快約在今年底房價就可能出現回落。
觀察7都新案狀況,呈現「北穩南冷」,雙北及桃園較為穩定,中南部明顯降溫,其中又以高雄最為危險。
新北:林三淡房價穩,中和風險偏高
相對熱門的蛋白區「林、三、淡」(林口、三峽、淡水)雖然推案量減少,但去年銷售狀況仍佳,房價也未有鬆動狀況。
蛋黃區部分,板橋、新店、永和,分布較靠中間,去化率雖回落但幅度不大,短期內下跌風險應不高。三重表現也相對穩定,主要是受益二重重劃區、第二行政中心等題材,但去化率已有滑落跡象。先前熱銷的中和買氣明顯冷卻,風險較其他蛋黃區高。
去化率跌最多的是土城,591房屋交易網新聞公關組副主任畢務潔表示,主因是經過2021年熱銷後,現在主力剩大型案件在撐,小案來人數落差較大,但房價暫時未有鬆動狀況,表現轉保守。
台北:價格不容易跌,中正熱度已過
台北大部分行政區去化率和房價變化都不大,僅中正區去化率出現大幅回落,顯示熱度已過。房價下跌最多的為士林和文山,但跌幅還在10%以內,去化率變化小,短期內大幅下修機率應不高。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,台北因為基期較高,價格不易再衝上去,但面臨修正時,因為很多人來台北工作,基本盤穩固,價格也最不容易鬆動。
桃園:中壢買氣有撐,觀音房價跌最深
去年全年桃園新案去化率7都最佳,雖然相比2021年有回落但整體仍安全,分布上,落在危險區的行政區數量也是7都最少,只有觀音、楊梅2區。其中觀音去年第4季房價跌幅達20%,超過一般會讓利的範圍,顯示下跌已成態勢。
青埔所在的中壢區,不僅推案件數去年高居第一,也是唯一落在安全區的行政區,顯示仍有買氣支撐。
先前相當熱門的龜山(A7重劃區一帶)去化率下跌最多,畢務潔解釋,「現在許多龜山早期買家想脫手,新買家會去接這些換約案件,才導致新案較冷,未來大型案件推案速度也應該會放緩。」
新竹縣市:市場轉冷靜,竹北仍上漲
新竹熱區過去房價曾喊到7字頭,現在市場相對冷靜,去化率普遍滑落。最熱的竹市、竹北價格波動較小,分布上較靠中間,短期內相對安全。
張旭嵐指出,「竹北比較特別,它就是一個像矽谷的概念,就這一區都是有錢的,高房價也可以支撐。」
但先前因竹北飽和而擴散的新埔、芎林,表現則較危險,買氣明顯降溫,房價跌幅也分別達2成、3成,未來可能繼續下探。
台中:北屯、西屯穩定,西區買氣差
台中各行政區差異較大,4個象限都有行政區分布。例如同樣是海線題材,土地溢價曾飆破4成的清水區,去年第4季房價已下跌近3成,而梧棲區則坐落在安全區,表現穩定。
蛋黃區之間差異也大。最熱門的北屯、西屯區雖去化率萎縮但降幅不大,房價也穩定。然而,同樣地處精華地段的西區,卻是去化率下跌最多的地方,雖然推案量不多,但去年買氣已大不如前,去化率僅剩3成,敬陪末座。
《住展雜誌》前研發長何世昌認為,「台中雖有中科和很多重劃區,但房貸負擔率升太快,使追價力道減弱,連蛋白區都要小心。」
台南:各區差異大,安南區表現穩定
台南近期以「北外環道路」最具話題,輻射範圍包括新化區、新市區、永康區、安南區、北區、中西區及安平區等7區,完工後到南科的車程可從約40分鐘縮短為15分鐘。
但台南和台中類似,各行政區房市表現差異較大。例如上述7區,2021年除了安南區之外全都供不應求,但到了去年,新化、新市已經大幅降溫,而中西區、安平區雖然推案量較小,但買氣不差,去年推案量最大的安南區則是表現穩定。
另外須注意的是東區,去年推案量大增,但去化狀況不理想,僅約一成多售出,造成大量餘屋,若去化速度持續放緩,可能帶動房價下跌。
高雄:左營銷量急凍,楠梓房價轉跌
從分布來看,高雄市屬最危險,多數行政區都集中在危險區。連推案量最大的左營,雖受益「高鐵科技之心」計畫,但去年開始銷量冷凍,去化率僅約2成。
去化率跌幅最高的楠梓區,原本受益台積電擴廠案買氣旺,房價一度站上3字頭,擴廠案暫緩後買氣迅速回落,業者表示,近期來人組數已經減少約4成到5成。
何世昌認為,高雄先前因台積電利多炒太兇,從1字頭炒到3字頭,現在利多沒到位,「怎麼上去就怎麼下來。」
總結7都新案冷熱象限圖,可發現僅29區、約27%落在較穩定的安全區及低檔區,而落在危險區的竟多達4成,顯示房市要落底反彈,還需要很長時間。好消息是,仍有部分區域處於安全與低檔區,相對抗跌,值得買家進一步篩選。