一線百貨停滯、社區百貨逆漲！台茂、宏匯、裕隆城怎成零售大黑馬？

2024/10/23

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摘要

每年10月份，是全台百貨公司年度最大檔期——週年慶。為迎接這場零售業盛事，除了消費者們摩拳擦掌，準備搶便宜；品牌祭出各種促銷方案，努力衝刺來客；許多指標型百貨，也會選在這個時間點公布業績，並喊出年度目標，好鼓舞士氣，為週年慶熱鬧開場。

然而，今年卻出現了一個罕見狀況。

「事實上，今年的景氣和出國旅遊，對實體商場影響很大，」百貨龍頭、新光三越總經理吳昕陽坦言：「我們必須承認，上半年數字沒有達到原本預期⋯⋯，目前，我們年成長率大約是1.7％，但相較於整體百貨產業的零成長，算是還不錯。」

連鎖百貨零成長，它卻大爆發
4主因讓社區百貨不懼產業逆風

他透露，2024年1到8月，台灣65家連鎖百貨的年成長率，居然是0％！若再扣掉新開店的業者，則是負0.2％。隨著指標性業者紛紛公布數字，遠東Sogo負1％、遠百負5.7％……，不難看出，今年的挑戰有多麼巨大。

一線連鎖百貨愁雲慘霧，然而同一時間，過去被視為二、三線玩家的「社區百貨」，表現卻極度亮眼！包括位於天母的大葉高島屋、新莊的宏匯廣場、桃園蘆竹的台茂購物中心、中壢的大江購物中心、新店裕隆城等，這些以往不常出現在媒體上的身影，年成長率竟都在近2％到18％之間。

你可能會好奇，什麼叫「社區百貨」？

事實上，它更正式一點的名稱是「區域型商場」，也就是遠離市中心商圈，多數坐落在蛋白區、重劃區，超過7成顧客為周邊居民的一種商場形態。它的商業模式與傳統百貨一致，同樣有管理單位、促銷檔期並引進各種專櫃品牌，普遍以經營單一家店為主。

它們的產值究竟有多大？

商周遍訪數十位百貨業高層，歸納出的共同推算是：目前，全台社區百貨的數量大約是60間左右，初估總體營收約超過900億元。若以去年經濟部統計，百貨業總營收為4,427億元來看，約占2成。

小小的台灣居然有60間社區百貨，乍看已有些驚人，但其實，數量還遠遠不止如此。

根據商用不動產顧問公司瑞普萊坊（ REPro Knight Frank）統計，未來4年，全台至少還會再開幕31間新商場，而其中，又有高達逾6成都是社區百貨！

其實，不少社區百貨都已經營運了十幾二十年，為何會在近幾年突然聲勢大漲？當連鎖百貨紛紛遭遇逆風，它們固然基期相差很遠，但為何可以不受衝擊，還逆勢成長？業界指出，有以下幾個主因。

第一、疫情成為「改變人們消費習慣」的最大助攻。

第二、去社區百貨就像去你家廚房，讓人消費得不知不覺。

第三、符合人口流動與房地產投資趨勢。

第四、就連品牌端，也越來越傾向到社區百貨設櫃！

從疫情後的消費環境、人口流動與房地產趨勢，到最務實的商業條件，諸多因素，讓向來低調的社區百貨躍入大眾視野。這不免令人好奇——既然地理位置不同，它們的經營策略，跟連鎖百貨會一樣嗎？

答案是：完全不同。

「一般百貨公司，最核心的概念是『坪效』，」曾在新光三越任職多年的大葉高島屋企畫本部副本部長林建成說，為了衝高每一坪營業面積的銷量，商品多半擺放得越滿越好，「但在這裡，不要重視坪效，坪效反而更高！」

正是這樣的思維，讓社區百貨紛紛祭出許多反常識、乍看叫人摸不著頭腦的做法。

例如，台茂就斥資8千萬元，將商場戶外的近6千坪綠地改為兒童遊樂公園，免費開放使用。

在大葉高島屋內，有裁縫間、寵物美容，未來還要新增洗衣店、美甲、美睫與美髮沙龍。

哥倫比亞商學院零售研究前主任、也曾經擔任零售巨頭希爾斯加拿大（Sears Canada）執行長的科恩（Mark Cohen）說過：「百貨公司做為一個包羅萬象的商場，是20世紀的產物，也是21世紀的受害者。」

百貨公靠著包山包海、滿足所有購物需求崛起，如今隨著大環境變動，電商崛起、分眾市場等改變。記者走訪台北大葉高島屋、桃園台茂、台南Focus，挖掘他們如何致力和周邊社區緊密連結，成為居民們的「好鄰居」，拉近「物理」與「心理」的距離？

專訪3位房地產專家，詳述社區百貨與週邊商圈長達20年的成形歷程，與開店、置產要點，未來全台3大百貨交戰熱區，跟著賺一波！