跨年連假時刻,商周走進北台灣一處訴求低總價、一千萬元成家的建案接待中心,當天看屋人潮從室內滿到室外,只見客服小姐跑到一組顧客桌前說,「你挑的這間,別人訂走了,要不要快挑一間別的,」不一會兒,另一桌的客服人員跑來問,「你的客人決定了嗎?沒有的話,我的客人要下訂……,」各種催促話術,炒熱全場緊張氣氛,「賀成交」廣播聲此起彼落。

連投資該案的建商董座都看傻眼,他本以為每坪能賣到20萬元就很好了,但沒想到行銷策略奏效,開價一路調高到約30萬元,依然買氣暢旺。

這只是全台房價飆漲的一個縮影。去年第4季房價漲幅超過4成的前3個行政區,依序是高雄市前金區、台南市安南區、苗栗縣頭份市,當地仲介異口同聲告訴我們,飆漲都來自「護國神山」台積電的設廠效應。

永慶房產集團總經理葉凌棋分析,雖然2022年有貨幣緊縮、房市管制政策等多種干擾,但也有通膨、低利率、缺工缺料,甚至台積電要再覓地設廠等產業發展利多,支撐房價漲幅。因此他預期2022年房市走勢,仍將是「量平、價緩漲」的格局。

這可能是史上罕見、全台房價短線飆漲最瘋狂的時刻。但建商、政府、民眾卻是一個比一個焦慮。「現最焦慮的,是過去兩年預售屋賣越多的建商,及預售屋建案接太多的營造廠。」佳元建設總經理蔡錫全說。

原因是,過去建商發包給營造廠約3年的興建期,就算建案銷售期拉長到1年至2年,推案時的營建成本也不會差太多。但近1年多來,由於半導體產業全台擴廠,營造廠須加薪才能搶到工人,導致人力成本漲幅至少3成到5成。

加上鋼鐵等原料與運費的飆漲是以倍數計算。蔡錫全指出,尤其近兩年賣出的預售屋,定價來不及反映成本,如果沒有一定的土地漲幅支撐,建商與營造廠都陷入「蓋一戶賠一戶」的尷尬處境。

目前受衝擊的,不只預售屋市場,還有中小型都更危老案業者。他們因財力有限、無法救援營造廠,開始求助大型建商收購,「這將激化全台進入大型建商主導的市場,一旦如此,未來購屋議價難度將更高。」蔡錫全說。

再看政府,房市越打越漲,導致民眾不信任政府。「不打房沒票,打房也沒票」的選舉焦慮症,也越來越嚴重。

「不相信政府,這是最大危機,」北市前副市長、政大地政系退休教授張金鶚說。面對這波房市漲風,民眾期待是將房價打下來,但政府所想的,則是健全房市體質,或短期降低購屋意願就好。

商周進一步拆解政府13年來的30道打房令,除了已因弊案斷炊的合宜宅,其餘政策都不能滿足消費者想用合理房價買房的期待。

為何央行不用「升息」絕招?總裁楊金龍主張,台灣率先升息會引入熱錢、反助漲房市。此外,央行職責為「穩定金融秩序」,房市只是其中一環,升息與否不只考慮單一因素。但因聯準會預備升息,楊金龍已暗示台灣會跟進,不過多會採緩升格局,因此,最快2023年後,實際衝擊力道才會更明顯。

「房價是打不下來,但應該合理平穩成長,」財政部次長李慶華接受商周專訪表示,因缺工缺料、成本上漲,加上資金太充裕、投資不動產需求增加,使房價易漲難跌,「不能講我們打炒房沒用。」

內政部是打房核心部會,花敬群則說:「我的概念,是打炒房、不是打房(價),我們追求是穩,不是跌。」

根據他的說法,內政部能接受緩漲或緩跌,須是暴漲暴跌或有投機炒作亂象,才是進場管制的時候。但這麼做,一來,有亂才打,要打又是求穩就好,已漲高的房價就沒有回跌可能。二來,有狀況才出手,也代表缺乏長期有效的管理,難以取信民眾。

「這裡房價漲很兇,我怕現在不買,下次又會被調價,更買不起。」在前述北台灣熱銷新屋現場,一位剛簽約買房的消費者告訴我們。

從建商、官員到學者都清楚指出,這一波民眾搶房的主因,就是對未來房價續漲的預期心理已被建立,導致「追漲不怕貴」的結果。

新屋高漲也帶動中古屋的追價。張金鶚認為,這就是被預期心理拉高的房價恐慌,已引爆了羊群效應,少數人買不到房的緊張感,蔓延到整個社會了。

所以,房價越打越漲的癥結,在於沒有打到痛點。政府加碼打房的重點,除了嚴控炒作,最多只是延緩或抑制民眾想買屋的需求。加上台灣經濟大好,更帶動看好房市的預期心理,因此,多數專家預期,2022年在政府加碼打房潮下,仍會是緩漲局面。中期而言,2023年、甚至2024年後,才較可能看到這一波房市景氣循環進入尾聲⋯。

「再不買,就買不起?」2022到底該不該買房
何時能進場?「這一年」會出現反轉訊號
即將升息,房貸壓力會變多高?提前轉貸划算嗎?

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(2022年房價還會漲?為何苦等不到合理房價?今年還能進場嗎?哪裡買房較安全?哪邊是須避開的危險區?最佳進場時機是?為何房市空頭總司令說房價要跌很難?英國半租半買奇招,怎讓買房人數創新高?更多精彩內容請見1782期《商業周刊》)

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