今年三月底，由潤泰集團總裁尹衍樑擔任最大股東的南山人壽，在疫情期間，擊敗國泰、富邦、新光三家壽險同業勝出，以逾312億元成功搶標世貿三館地上權案，刷新台灣地上權開發案的總價新高紀錄。
這正是今年壽險獵地熱潮鳴槍起跑的關鍵時刻。
兩次熱潮，皆南山先刷新紀錄
這次管制還在，三大需求推升房市
類似的戰況，在2012年世貿二館地上權案開標時，也曾出現過，那一年尹衍樑剛入主南山人壽不久，就以超過268億元的得標金額，擊敗勁敵國泰人壽。
該案創下國內地上權案權利金總價、平均單價兩項新高紀錄。
同樣的贏家，同樣創壽險獵地單一案總價新紀錄，更巧合的是，根據瑞普萊坊的統計，台灣壽險業投資不動產史上，也僅有這兩年的投資金額規模突破1千億元。
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛認為，八年前，尹衍樑是起跑比別人晚的壽險業後起之秀，面對兵家必爭的台北市信義計畫區，他有「一定要在這裡插旗」的壓力，但是，在房市最高點祭出天價搶地，確實「大膽」。
同年四月，台北市大安森林公園第一排豪宅頂樓戶，才傳出每坪破300萬元的成交行情，引起當年央行總裁彭淮南的嚴重關切，讓每坪300萬元的房價，成為所謂「彭淮南防線」，隨後尹衍樑在7月天價搶標世貿二館，讓台北市商用地價創新高，可能進一步帶動精華區住宅地價上漲。
於是，當年底金管會祭出「金八條」打房，要將壽險資金趕出房地產，導致壽險業的房地產投資金額，從2012年逾1千億元，萎縮到一七年僅剩一百多億元的谷底。
全台房市缺乏壽險火車頭的支撐，之後再遭到豪宅稅、房地合一稅等打擊，房價撐到2016年就由盛轉衰了。
近三年前，壽險業的地產投資又從谷底增溫，從兩百億元、三百億元，到今年首季南山以新高總價標下世貿三館案後，關鍵一槍，又引爆壽險業全面獵地，至今又累計破一千億元，商用地產帶動住宅市場的火車頭效應又啟動了。
如同歷史重演，根據信義房屋統計，今年第二季全台房價指數已經攻占歷史新高，緊接著，央行又盯上房市，十月，央行副總裁陳南光兩度示警房地產，下一步，央行的態度會否影響金管會再度出手，防堵壽險熱錢湧進房地產？成為房市最關注議題。
儘管政府是否出手打房，難以預測，但從過去經驗來看，打房就算短期有效，長線還是無法扭轉市場供需。
就像先前那波打房，包含對壽險業的限期開發、房地合一稅等機制，至今尚未鬆綁，但今年在全球看好台灣前景、台商回流、外商搶進等需求簇擁下，全台房價仍創新高。
吉家網董事長李同榮認為，只要上述基本面不變，就算政府開始打房降溫，最多也只是減緩短線漲幅，長線仍擋不住房價走揚的趨勢。
此外，壽險獵地本就鎖定易漲難跌的精華地段，就算遇到逆風仍會相對保值。第一太平戴維斯董事長黃瑞楠指出，壽險進場是長達五年、十年的中長線布局，並鎖定人口成長、大量人流的區段，來降低投資風險。
■ 2012年
▪不動產投資金額：1,121億元
▪主流投資標的類型：商辦、賣場等收益型產品，占比近57%
▪單一案總價冠軍／指標案／總價（億元）：南山人壽／世貿二館地上權案／268
▪外商不動產投資占比：近6％
▪政府打房：4月，央行前總裁彭淮南關心房市；11月，金管會祭「金八條」打房
■ 2020年
▪不動產投資金額：推估上看1,200
▪主流投資標的類型：素地加值的大型開發案，占比約68%
▪單一案總價冠軍／指標案／總價（億元）：南山人壽／世貿三館地上權案／313
▪外商不動產投資占比：0％
▪政府打房：10月，央行副總裁陳南光2度示警
整理：林洧楨
兩原因讓壽險業棄樓搶地
促舊商辦都更，新商辦吸引客戶來
儘管壽險進場有基本面支撐，但是，前後兩波布局策略仍明顯不同：一是，過去買樓，現在搶地；二是重新擁抱地上權開發案。
根據高力統計，八年前，壽險追逐的是商辦、商場、飯店等蓋好的收益型大樓產品，占總投資金額約57％，但今年逼近7成是素地加值的大型開發案。
高力研究部董事梁儀盈分析指出，過去由於既有商辦，有現成的租客與租金投報率，出租狀況好壞一目瞭然，風險低，是壽險業最愛的穩健商品，尤其年化投報率（IRR）達2.5％到3％、產權獨立的收益型大樓，更是市場搶手貨，「因為還有得買，所以比較少考慮風險相對高的土地開發。」她說。
但現在兩個原因，讓壽險業者從愛樓變買地，一是「買不到現貨，只能買期貨」；二是「藉此騰出空間，讓舊大樓更新拉高投報率」。
首先，壽險業多年收購下，早就是台灣優質商辦的最主流房東，市場能符合年化投報率要求的「收益型大樓」日漸稀少，僧多粥少下，「棄樓搶地」就成了壽險業不得不的選擇，而且由於高獲利投資選項變少，雖然土地開發成功與否有一定風險，但相對的年化投報率卻能高達8％到12％以上，也是吸引壽險業進場的一大原因。
其次，壽險業開發新土地，就會有新商辦、商場出現，這能帶動手上客戶從自家舊大樓轉往新大樓的移動，之後原本出租的舊商辦就能進行都更改造，變成價值更高的新產品，無論出租或出售，都能創造更高利潤。
地上權案曾是毒蘋果
如今回歸商用，投資規模已破4百億
那為何要買地上權開發案呢？根據瑞普萊坊的統計，其實從八年前南山人壽搶標世貿二館地上權案後，到了2017年，壽險業已經幾乎不碰地上權案，投資金額跌到零元的最谷底。
地產業者透露，那段時期的地上權市場，已經從商場開發逐漸轉變成住宅開發案，而且地租跟著公告地價調漲，消費者購買地上權住宅的持有成本居高不下，因此變成市場毒蘋果，不只壽險業不敢碰，就連嘉泥旗下的建設公司都曾經以溢價9成的天價買入地上權住宅用地後，最後斷尾求生，成為全台首例將得標地上權土地還給政府的案例。
如今壽險業者敢大膽進場，主要仍在於近兩年包含信義行政中心、世貿三館等地上權土地開發案，都是回歸正常商用開發、且地段稀缺的指標大案，商用設施的租金長期跟著商圈繁榮調漲，早是店家熟悉的遊戲規則，不會有地上權住宅地，住戶購入後地租年年調漲的不適應或不願購買的問題存在，因此壽險業今年的地上權土地開發案，才3季就累計逾410億元的規模，已經超越2012年的全年金額最高峰。
展望後市，多數專家也認為，不同於上一回壽險業投資房地產很快就觸頂下跌，這一波由於低利環境與國際熱錢正在湧進，除非短期缺乏投資標的的問題有新解方，或是更強力的政府打房措施，否則很難降低壽險業對房地產的投資熱度，不排除明後年仍會繼續維持在高水位，甚至再創新高。
