日前南山人壽以159.81億標得「信義行政中心地上權」，超過底價99.88億元6成，也遠高於其他兩家投標者——元利建設101億元，豪昱營造100.1億元。新聞一出，輿論一片譁然。

我跟另某家壽險公司不動產投資主管Ｍ討論，他笑著說：這負責投標的經理人恐怕職位不保。

「我們做政府土地標案壓力很大啊！除了要能夠標到土地，還不能夠讓公司花太多冤枉錢。正常來說，要比第二名的標價高10%內才算成功，若標贏但超過第二名10%以上就會被檢討啦！」

Ｍ接著說，「這次南山人壽比第二名多花58億標下這案子，整整超過50%。除了內部檢討，我看對金管會的報告也寫不完了。」

「也許是被上次元大銀以7%差距，標走空軍活動中心地上權的事件影響吧！」我說，信義行政中心地上權就在南山廣場旁邊，若能夠標下來再以天橋連接，就能夠解決微風南山商場面積規模偏小的問題，增加商場營運的綜效，所以有非標下來不可的壓力。

只是，這次南山人壽算是高估了對手。

因為本基地「50年地上權」偏短，其他壽險公司最後都沒出手。第二名的元利建設今年曾以每坪725萬、標得台北101大樓旁號稱「全台最貴停車場」，信義計畫區D3街廓土地的永久產權，所以對50年地上權的單價，一定是打到7折以下。

所以，平心而論，南山人壽這戰贏得不漂亮。而且從南山人壽資產負債表來看，經營層的股東權益約只佔總資產8%以下，被批評花別人錢不會痛，還真是百口莫辯。

還記得不久前，威京小沈也以372億標回自己的京華城（也是拿上市公司投資大眾的錢），一樣宣稱要打造頂級商辦園區。隨著商業辦公室在台北市場上的稀缺，頂級商辦似乎是目前商業地產投資的大解藥。

號稱總銷1000億的南港世界明珠案也有兩棟頂級商辦，不久前聯強國際以總價50.87億，每坪100萬元收購12層樓，這樣的成交紀錄的確為近期商辦投資注入更多信心。

只是，「地上權」與「永久產權」還是不一樣。「地上權」比較像是長期租約，時間到了，不只土地，連建物都要還給政府，財務上相當於最後殘值是零的概念！

以本案土地2147坪、標到成本159.81億，若加上危老及容積移轉，硬是申請到2萬坪建物，以每坪30萬造價來計，工程總成本60億，全案等於是220億的大投資。

220億以50年來平攤成本，每年成本是4.4億元。若加上每年還要繳給政府的地租1.18億，每年成本已是5.6億左右。而金管會規定保險業最低收益率2.345%標準，220億的最低收益率是5.16億，加上原始成本攤提每年5.6億，南山人壽在此案每年要收到10.76億才算過關。換算下來，滿租情況下，每坪得達到4500元，若有90%空置率，就得達到每坪5000元以上。

商辦月租金每坪5000元，對應目前商辦熱潮似乎有機會達到。但由於台灣的租金是權狀坪計非實際使用坪計，因此以約可容納50人的100坪使用辦公室為例，租約權狀坪可能達200坪，每月租金高達100萬。

這樣的頂級租客在哪裡，我也很好奇啊！