定存利率僅剩一•七%的微利年代，資金停泊銀行形同慢性虧損。當散戶仍在股市震盪中游移，金控巨人已集體轉向實體收租資產。二○二五年前三季，金融業不動產投資額突破百億：中信金以近五十億元獵地領軍，台灣產物保險豪擲二十億元整棟收購，凱基金旗下凱基人壽更以一百二十•五億元刷新台中史上最高總價紀錄。這批台灣最謹慎的機構投資人，正用行動給出同一個答案：鎖定核心地段、整棟買入、長期收租。
尤其伴隨台北商辦市場趨於飽和、投報率持續壓縮，壽險巨頭的目光更因此瞄準台中七期，在傳統股債市場之外，建立難以撼動的資產堡壘。
微利時代的資金突圍
為何瞄準商辦投資
「壽險資金來自保戶，政府要求不能做高風險投資，選擇投資商辦，代表這是最好的選擇。」財經媒體人陳斐娟指出，壽險業的投資框架，由法規限制與保戶責任共同劃定邊界。金管會規定保險業投資不動產的最低收益率門檻為二•五四五%，在定存僅一•七%的環境下，優質商辦租賃不僅能穩健跨越這條紅線，表現更優於部分債券標的。
商辦的核心優勢，在於現金流的可預期性。陳斐娟分析，股票需盯盤且易受消息面衝擊，房地產邏輯則相對簡單：地段（Location）對了，現金流就穩定。相較於住宅，商辦承租方多為法人，租約動輒五年起跳、搬遷成本高，空置期短且議價空間小，形成穩固的收益結構。對必須向保戶負責的壽險機構而言，這種特質讓商辦成為外部環境劇烈波動時，資產配置中最具防禦性的壓倉選擇。
天價定錨七期
金控巨頭買下地段主權
二○二二年初，凱基人壽斥資一百二十•五億元買下「市政核心」大樓，寫下台中史上最高總價紀錄，更為七期精華區定錨了價值底線。商辦成為不動產投資的聚焦標的，而下一個問題是：為何是台中？
陳斐娟從投報結構直接給出答案：「台北投報率已遭壓縮，南部管理成本相對高；台中磁吸效應強、投報表現優異，是全台租賃條件最成熟的市場。」台中人口增幅位居六都之首，流動人口驅動旺盛的出租需求，讓投資人在穩收租金之餘，同步享有資本利得空間。
仲量聯行資深副總經理游淑芬也觀察到，七期土地開發率已逼近九成，A辦租金行情從每坪一千五百元起跳，平均行情上看每坪一千六百至一千九百元之間。「七期核心商辦出租狀況普遍良好，部分案例空置率甚至下探五%。」她指出，隨台積電效應向外擴散，供應鏈與外商半導體業者的辦公需求更可能從中科外溢至七期及臺灣大道沿線，進一步加速去化該區域的供給。
因此，游淑芬強調：「七期某種程度上已成為台中的信義區、台中的華爾街！」以國泰人壽為例，其在七期打造的「置地廣場台中」，結合台北 101 的頂級管理經驗，透過「頂尖地段」與「頂級營運」強強聯手，不僅確保高端租客的黏著度，更直接拉高區域商辦的價值標竿。
租金穩收、資產增值
商辦如何讓財團成為天生贏家
地段主權的積累，最終兌現為帳面上持續放大的收益。據初步統計，預估六大壽險二○二五年不動產租金收益將突破三百二十億元，年增率達四%至六%。
其中，國泰人壽憑藉全台逾二百棟物業，以百億租金收入穩居「包租公」龍頭，富邦與新光人壽則分別以五十七億與五十二億元緊隨其後。
陳斐娟將這套獲利模式比喻為「啞巴兒子」：不吵不鬧，卻能默默養家。透過租金為主、增值為輔的收益結構，讓商辦即便在景氣低迷時，仍能維持穩健的現金回報。
此外，需求結構的持續升級，也讓獲利模式更加穩固。游淑芬指出，台中過去五年公司家數成長了十五%，商辦需求在六都中表現亮眼。
對金控財團而言，將優質企業長約鎖進核心地段，資產便自動轉化為只租不售、年年調漲的獲利機器。以地段為本、以時間為槓桿，租金持續入帳、資產靜待增值，地段本身就是最穩固的護城河。
