六年前,它吊車尾擠上第六個直轄市;現在,它翻轉北台灣人口流向,從人才流失外移到大台北,變成吸引最多逃離雙北市青壯人群的大熱區。人口的量變,帶來了哪些質變?

桃園,這個連結台灣與全球的國門城市,有著去年總旅客吞吐量近4900萬人次、貨運量逾兩百萬公噸的台灣最大國際機場。龐大進出的人流與物流,卻只是過客,並未緊密牽動城市的發展。

如今,桃園市為何能從配角變主角,成為許多「脫北者」的新故鄉?

航空城聯合服務中心每天湧進數百位地主,這件逾3千公頃的開發案,將是推動桃園轉骨再升級的新動能。
航空城聯合服務中心每天湧進數百位地主,這件逾3千公頃的開發案,將是推動桃園轉骨再升級的新動能。
攝影者:楊文財

●錢潮:
• 全台最年輕都市!2019年人口年齡中位數39.47歲。
• 全台最大工業城!工業年產值近3兆元,占全台營收逾17%。
• 全台最大開發案!航空城計畫徵收土地3,000公頃。
• 六都第一吸金!近2年台商回流投資桃園總金額達2,300億元。

●危機:
• 但……年年都有缺水危機:2018年用水量破40萬公噸。
• 但……垃圾堆積無處燒:垃圾產生量4年增逾6成。
• 但……汙染爭議擴大:工業類公害陳情案數連2年破3,000件。
整理:林洧楨


夾在繁榮雙北、先進竹科中間
低房價讓台北公務員、白領得以圓夢

11月中旬,商周團隊深入這座城市,探索它的新舊動能。在大園區的桃園國際機場內,趁著疫情讓國際旅客銳減逾80%的時機,正大興土木、進行南北跑道的全面整修,準備迎接未來全球重新啟航。

在機場外,延宕超過十年、全台最大土地徵收案--航空城計畫,則上演大復活戲碼!我們來到原本閒置的大園國中舊校區,只見從門口到周圍停車格,停滿數十輛汽車,進出絡繹不絕;踏進校園,穿堂立著航空城聯合服務中心的新招牌,跟著人群走入禮堂,更是門庭若市。

一旁的工作人員告訴我們,11月9日,桃園市政府發出第一期約2600公頃的土地區段徵收公告後,總數將近1萬7千名的航空城地主,為了遞交自家土地要「換錢或換地」的意願申請書,讓這裡天天都是大排長龍。

「航空城進入實質開發階段,依法定程序,現在就只能做到底,不可能停了。」一位現場的桃園市地政局官員說。

2014年桃園縣市合併升格後,無論人口成長、所得增加等,都有領先表現,市場需求支持了航空城開發案,讓它闖過內政部冗長的都市計畫審議難關。這個超大型開發案,也將加速、加大這座城市的變化,吸引更多人與錢到來。

桃園人口、收入成長最多新住民大多來自雙北
桃園人口、收入成長最多新住民大多來自雙北
攝影者:林洧楨

目前,搶進桃園最特別的一股新勢力,是來自雙北市、最有生產力的年輕中產階級。

根據內政部統計,桃園近六年的淨遷入人口規模約15萬人,其中最大來源就是雙北市,平均每年占比約6成;尤其今年前十月,雙北市淨遷入桃園的人口占比甚至高達93%,讓眾多地產業者將桃園封為「脫北者的新樂園」。

出生桃園新屋農家的竹風建設董事長徐榮聰,就是這波返鄉遊子之一。在他口中,十年前的這座城市,比繁榮,遠不如雙北市;比先進,又不比竹科,因此它一度迷失自我,淪為別人的衛星城市,留不住年輕人,「北桃園人夢想著雙北市的黃金門牌與福利,南桃園人則忙著去竹科淘金,」他說。

既然如此,當台灣人口邁入負成長、老年化的同時,桃園又憑什麼變身全台人口紅利最高、平均年齡最年輕的城市?

最大誘因,是交通等公共設施和社會福利已大步追趕雙北,房價卻仍低一大截。

根據國泰房產指數,今年第三季相較於2014年底的新屋平均房價,台北市雖只漲不到5%,但每坪單價從讓年輕人絕望的83萬元,上升到更絕望的87萬元;同期間新北市維持在每坪約42萬元,而桃園雖然漲幅逾兩成,每坪單價只約27萬元。

過去桃園雖然房價便宜,但發展遠落後於雙北市,造成年輕人出走;現在因升格為六都之一,靠著統籌分配款帶來的新財源,社福、建設等與雙北大都會的落差逐漸被填平,台灣房屋趨勢中心經理江怡慧就指出,桃園市從生育補助、托育補助,到念幼兒園的育兒津貼,金額都是全台數一數二;加上還在二字頭的房價讓年輕人負擔得起,於是開出一條人口回流的新路。

返鄉遊子、台北移民,是兩種不敵大台北高房價的典型脫北者。

在桃園八德區,這個近六年人口成長率突破兩位數的熱區之一,我們遇到今年41歲的返鄉桃園人蔡文凱。

他出身在桃園區、龜山區與新北市鶯歌區三區交界的釣具街,十年前,父母鼓勵他「去台北才有出息」,資助頭期款,讓他買下新北市永和區一間不到三十坪的小宅。但隨著兩個女兒出生,自己在公家機關當約聘人員的月薪不到四萬元,就算加上教舞的妻子兼課貼補家用,要支撐房貸與幼兒園等支出,越來越吃力。

五年前,考量父母年邁、小孩須陪伴,決定回家接手桃園釣具店生意。結果,八德房價不到永和一半,這一換屋,不但賺到新北舊宅增值、降低了桃園新宅的房貸壓力,而且同樣總價一千多萬元,他在八德買到雙車位、總坪數約70坪的全新住宅。

「20歲前,我沒去過八德,只知道那裡工廠多,從沒想過自己40歲時,會住在這裡,」他說。從紡織廠林立的工業區變成新興重劃區,八德的轉變讓他驚喜。

在桃園房市第一戰區--青埔高鐵特區,來自雙北市住戶占比逾7成。32歲的台北移居客鍾漢騰告訴我們:「還好來桃園,讓我們不用放棄三寶夢。」

他是出身台北市的金融業上班族,結婚時就承諾妻子要圓「生三個小孩」的夢想,靠著金融業的高收入,兩年前就存下約三百多萬元的頭期款。然而,從台北市一路看到新北市新店的央北重劃區,動輒每坪五、六十萬元單價的水準,讓夫妻倆害怕一買房就變成沒現金、沒生活品質的「屋奴」,一度想放棄多生孩子的念頭。

後來,鍾漢騰發現,從青埔搭高鐵到台北車站只要20分鐘,比他們原本租屋地點的新店還快,而且就算買在青埔高鐵站第一排、最貴的高樓層住宅,每坪也還不到三十萬元,有足夠的存款與收入能確保生活品質,讓這對年輕夫妻放棄台北,移居青埔。

甚至,楊梅的偏鄉富岡里也有新面貌。緣起是台鐵的火車醫院--台北機廠,因為北市寸土寸金,拿來修火車太浪費,便搬到這個楊梅小鎮。一開始還因當地土地公廟得為了修車廠遷移而引發爭議,後來火車醫院與土地公共存,從廟、車站到老街,組成鐵道文化園區,帶動當地發展與人口回流,改變了這個原本不起眼的地方。

不僅人潮回來了,產業也進來了。

這波台商回流投資,桃園是六都斬獲最多的。例如中國LED車燈龍頭廠麗清,雖然總部在新北市,但發言人李鋆辰坦言,大台北工業土地貴桃園一倍以上,為了因應美中貿易戰的變局,出口美國的生產線必須回台發展,因此他們在地價相對便宜的桃園找機會,最後落腳觀音工業區,租下舊廠房、趕建智慧產線應急。

蔡文凱與妻子楊媚羽因為5年前棄台北,回桃園家鄉開釣具店的決定,找回工作與家庭的平衡生活。
蔡文凱與妻子楊媚羽因為5年前棄台北,回桃園家鄉開釣具店的決定,找回工作與家庭的平衡生活。
攝影者:楊文財

不只人潮回流,更是台商首選
帶來就業、出生率、產業轉型的質變

這樣的量變,為桃園帶來就業、出生率、產業轉型的三大質變。

根據一○四人力銀行統計,相較於去年同期,今年11月,桃園的建築與土木工程類工作機會成長最快,達四成,之後依序是化學相關製造業、機械相關製造配修業、光電及光學相關業,甚至,製造帶動了服務業,運動及旅遊休閒服務業的工作機會也增加逾一成。

此外,桃園市是去年台灣本島唯一粗出生率逾千分之十的「最敢生」城市,帶動坐月子中心、婦嬰用品、幼兒園、親子遊樂場等發展。甚至像青埔國小初期僅約20班,目前預計擴大到60班。大學也蜂擁進來設分校,包含海洋、清華、陽明、交通等都來此圈地,全市約20所大專院校的大學城商機,成為當地包租客搶進布局的新熱點。

城市變化,也帶來新的轉型課題。如前述的蔡文凱返鄉接下釣具店,竟很快就陷入危機。

原來,釣具街位於三地交界邊陲地帶,過去這一帶因土地不值錢,有不少釣魚場、釣蝦場坐落,讓釣具生意穩定成長,蔡文凱回鄉初期還開出第二家店,父子兩人兩店旺季時可月入超過十萬元。

但城市快速發展,眾多魚蝦釣場賣地蓋樓,傳統地區客人快速萎縮,釣具店生意短短一年營收就腰斬超過一半。眼看返鄉美夢就要變成惡夢,他拿出過去因大台北生活壓力而開設線上二手拍賣店的經驗,先將實體店客戶集中到父母負責服務的老店,自己主導新店轉型為網路專門店,販售累積父親老經驗而來的客製化、高命中率魚竿釣組,鎖定基隆、宜蘭等外縣市海釣客社群,開發新客源。一年後,不只業績更好,旺季收入重返十萬元以上,而且開店時間更自由,讓他對定居桃園的未來重燃信心。

人口成長與產業進駐,正全面帶動桃園食衣住行育樂的各項需求,商機有多大,就看誰更能掌握需求的方向。

例如,當地不動產仲介指出,與大台北地區明顯的價差,仍是未來吸引廠商進駐的一大誘因,因此不只工業地、廠辦的出租利潤至少5%以上,桃園三十多座工業區周邊的住宅出租需求也越來越旺盛,已經有不少台北投資客進場布局。

桃園不只出生率高,人流也旺!富岡里在台鐵火車醫院遷入後,發展鐵=道文化節活動,帶動親子觀光商機。
桃園不只出生率高,人流也旺!富岡里在台鐵火車醫院遷入後,發展鐵=道文化節活動,帶動親子觀光商機。
來源:取自桃園市政府官網

六個區還有機會一千萬成家
城市公害、航空城迫遷都是升級考驗

對於想遷居桃園的年輕族群,根據住展最新統計,仍有觀音、新屋、龍潭、大溪、大園與龜山等六個行政區,還有機會在一千萬元內買到新房成家。

至於航空城,逾三千公頃的土地開發案,能做好,將是推動桃園市與桃園機場轉骨升級的一大動能,但若做不好,變成蚊子館、蚊子工業區,就會變成都市的黑洞。而且,包含位在第三跑道盡頭的竹圍里福海宮部分成員,以及海口里少數居民等,依然拒絕被迫遷移,也將是這個計畫必須克服的最後一哩路。

城市激烈變化,除了帶來新轉機,也帶來新挑戰。今年桃園的缺水問題,已造成史上首次稻作停灌,還有垃圾量、工業公害案倍速增加。負面危機已經來襲,每一項,都是桃園想要繼續升級的必考題。

台商湧進桃園,讓觀音工業區一地難求,雖帶動當地產業發展與就業市場的利多,但也帶來環境等新考驗。
台商湧進桃園,讓觀音工業區一地難求,雖帶動當地產業發展與就業市場的利多,但也帶來環境等新考驗。
攝影者:楊文財