不只凶宅比市價低！七種便宜房購屋眉角大公開

最新出爐的2021年第2季全台房價指數，續創新高，相較於2013年同期數據，這8年漲幅逼近3成。這種與日俱增的高房價壓力，讓想買房的民眾，現在連鬼都不怕？

凶宅便宜1成起跳，變搶手

近日，一位房仲在網路貼文出售新竹市東區的一戶凶宅，因屋主前妻在屋內輕生，該房仲坦言不願帶看屋：「由於本人會怕，若想賞屋，希望您能自行進去，萬般無奈還請見諒。」

據中信房屋新竹北大加盟店店長黃冠澤了解，該凶宅因售價比市價低約一成，又有鄰近竹科與關東、關埔兩國小的明星學區等地利優勢，所以就算沒人帶看，仍吸引各路買家洽詢，成為當地人氣暴紅的待售物件之一。

「窮比什麼都可怕，民眾怕買不起房，所以連鬼都不怕了！搶買凶宅的一大原因，就是想撿便宜。」一位法拍屋業者私下評論。

其實，除了凶宅，還有獎品宅、地上權宅、國宅等7大類房屋，通常會低於市價。但他們各有不少眉眉角角，到底怎麼買比較好？

7大類中，1種房看個人信仰，2種房現在別進場，4種房可考慮。

首先，多數人走避的凶宅，就看個人信仰是否能接受。

黃冠澤指出，這類住宅基於法規，只要有非自然死亡問題，不只房仲須在買賣契約書中明列、請屋主勾選有無此狀況，若刻意隱匿、傷及買方權益，就能構成解約條件。因此，凶宅普遍會比市價便宜1成到5成。

凶宅沒有明顯硬體瑕疵，主要是心理因素造成房價下跌，所以例如基督教徒或天主教徒，因信仰關係，沒有心理障礙，反而能撿便宜，成為這類低價房的主力買家之一。

此外，由於凶宅的認定是跟著建築物，換言之，拆掉重建後，就不算凶宅，所以還有一些建商或投資客群，偏好收購透天型凶宅來重建。不過，如果消費者怕誤買，購屋前可以找當地警察局、鄰里長或鄰居等多方打聽。

法拍屋、工業宅，不碰為妙

2種現在別進場的，是法拍宅與工業宅。

在台北市大安區，一棟單價破百萬元的指標豪宅，今年罕見出現一樁法拍屋，買家參考實價登錄行情後，以每坪超過130萬元的價格搶標成功。沒想到，卻成為一場惡夢的開端。同一棟大樓的房價，竟是天差地別。

專攻法拍市場的寬頻房訊發言人徐華辰指出，該案分為前後棟，前棟為建商戶，後棟為原地主戶，而所謂的豪宅，是指建商戶，有眾多成交的實價登錄資訊可參考，且成交價全都上看130萬元。

但後棟因為全是地主戶，建築規畫與管理都不如前棟用心，市場推估單價每坪頂多90萬元。由於法拍前，還沒有後棟地主賣房，因此無交易參考價，所以投標時被前棟房價誤導，陷入法拍價竟比市價還高的窘境。更別說法拍屋是因原屋主財務問題，被銀行請求法院拍賣，能否確實完整移交屋況，過程不乏糾紛。

這不是唯一個案，在台中中科商圈的1件法拍屋，得標價也創該大樓的新高；還有台北市萬華區、新北市五股區等地的法拍屋，今年也全都拍出等同市價的得標價，「法拍屋拍出這種價格，我們也是看傻眼。」徐華辰說。

原來，房市過熱，讓法拍屋市場供需失衡。根據寬頻房訊統計，相較於2014年待標案件逾1萬件，今年僅剩約不到6千件，案源大減約4成，但想撿便宜而進場競標的民眾，卻只增不減。尤其，由於案量有限，部分法拍屋業者為了拚成交賺佣金，也不會刻意阻止客戶出高價得標，造成這一波亂象。

徐華辰建議，此時與其貿然搶標法拍屋，不妨先找房仲，詢問有沒有符合需求的其他選項；一般來說，房市景氣最低迷時，才是考慮法拍屋的好時機，但仍建議找專業且口碑好的法拍屋業者協助，才能降低購屋風險。

至於工業宅，則被稱為高房價時代最誘人陷阱。

由於工業用地價值遠低於住宅土地，所以工業宅長期都有比一般住宅便宜2成到3成的獨特優勢。房價越高，民眾越買不起房時，這類違法住宅就越容易出現。

但綜合多位專家與房仲看法，工業宅有違反土地使用分區的原罪，販售這類住宅的建商也多會在契約內，埋下明白告知風險的條文來規避責任，因此一旦購買入住後，就必須自己承擔違法風險。

最出名的就是新北市中和區「元氣大鎮」案，多達1300多戶屋主，因為便宜購買，結果完工後無法取得使用執照，數年無法交屋。最後，透過捐錢取代捐地的異地捐贈模式，才終於解套、交屋，但建商與住戶合計砸了約1億5千萬元，如果換算回購屋成本，與周邊住宅幾乎沒有價差。這還算幸運解套的，仍有眾多建案至今被政府列管卡關。

獎品房看省8成，留意重稅

至於可考慮的4種便宜房是，獎品房、地上權宅、合宜宅、國宅。

其中，獎品房在近期越來越常見，最高可省8成房價。

像是9月底，緊鄰嘉義高鐵站的一個高鐵宅預售案場，上揚國際暨清景麟建築團隊董事長林聰麟，就捐出1戶住宅，給嘉義縣政府當作5倍券消費抽獎用；10月底，海悅與海研合作，在新北市新莊區的一處捷運宅案與三重建案，科達機構董事長、海研建築總經理賴建程則聯手蝦皮，共拿出3戶住宅，做為今年蝦皮台灣雙11購物節的1元競標商品。

高源不動產估價師事務所估價師陳碧源指出，上述抽獎用的獎品房，消費者除了負擔總價一成的中獎所得稅金外，還要申報綜所稅，如超過400萬元，就必須適用所得稅率最高級距的40％，因此除了中獎機率低，也要留意是否有建商回購或銀行房貸等得獎配套，以減輕稅金負擔。

針對蝦皮1元競標的獎品房，賴建程坦言，按照蝦皮經驗，會員參加競標，每按1次鍵就能賺取免費蝦幣，而且沒有次數上限，所以過去類似活動，得標房價經常都會超過建案開價，導致得標人直接棄標，房子沒賣出去。

所以，這回有新的配套：若得標價超過建案開價的話，不會要求得標人用得標價購屋，而是視為取得議約資格，並會直接給出建案底價優惠；同時，成交後，還會分3次送給得標者共110萬元的購屋金，「我們的重點就是要幫消費者買到房子，不希望最後棄標不買。」賴建程說。

熟悉建案行銷的地產市調機構住展研發長何世昌說，建商送獎品房，自有背後盤算，有的是為了與地方政府打好關係，有的是中小型建商為了打響知名度，無論什麼盤算，沒有建商願意因小失大，所以中獎的消費者可安心撿便宜。

地上權宅擁租金效益翻身

再看，一度成為房市毒藥、今年卻再戰江湖的地上權宅。

「現在的地上權住宅，多是2014年被套在高點的個案，但現在房價再創新高，有利潤空間，因此重出江湖。」一位地產業者私下透露。

過去這類住宅，一方面，屋主只有使用權，沒有所有權，50年到70年的房屋使用期滿，必須歸還給政府。

另一方面，每年必須繳納的地租金額，還隨著公告地價浮動，在2014年後，全台地價稅大漲，例如北市文山區一個地上權宅，14年時，43坪的房屋每年地租約是6萬5千元，到了18年就漲到9萬元，4年漲幅逼近4成。

換言之，省了房價卻貴了地租，且當年沒有銀行願意承辦地上權宅的房貸，所以雖然比較便宜，但自備款門檻卻比傳統住宅高，因此成為票房毒藥。當年嘉泥就因為看壞地上權宅的未來，成為全台首家將得標地上權宅土地解約、退還土地給政府的建商，一度帶動大量建商也想跟進。

但危機就是轉機，民間龐大的退地壓力，逼出政府的改革配套。

近年重押地上權宅的麗寶集團旗下麗盛建設總經理何昭宏說，地上權宅原有3.5％的地租成本，每年隨公告地價浮動調整，但改革後，有約2.5％固定採取13年的公告地價來計算，剩下的1％才隨新公告地價浮動，降低地租上漲壓力。而且，政府也說服銀行承做地上權宅房貸，上限約為房價7成，降低自備門檻。

捲土重來的地上權宅，還有一個最新的改變，就是訴求出租收益。

何世昌分析，地上權宅的土地多是政府不願出售的市區精華地，就像台北火車站正對面的京站，或是距離景美捷運站步行僅約5分鐘的華固新天地等，買家不用負擔土地成本，故價格能比周邊住宅便宜三成到五成，但出租的行情卻一樣，所以投報率會更高，好的個案甚至能達5％到6％，所以這一波吸引不少包租公族群進場買房。

第3種是合宜宅，14年爆發行賄弊案後，已成為市場絕版品。

合宜宅找屋主買價格才甜

目前主要有板橋浮洲、機場捷運A7站兩大合宜宅聚落，原是政府讓利給民眾、委託民間興建的社會住宅類型，必須符合一定弱勢條件才能承購，第一手房價約在每坪15萬到17萬元，比周邊行情便宜約2成到3成，但有5年閉鎖期的買賣限制。

今年底，總戶數逾4千戶的A7站合宜宅聚落閉鎖期滿，不只原承購住戶可自由買賣，連建商手上約5％的保留戶也將陸續釋出，「雖然還未定價，但以後這就是正常房屋，應該（會）按照市價販售。」何昭宏說。

不過，合宜宅屋主自售部分，據當地房仲業者指出，與周邊新成屋建案的房價相比，仍有5％到10％的價差空間，因此市場詢問度很高。由於合宜宅是壓低成本的低毛利建案，像是板橋浮洲合宜宅，從交屋開始就曾爆發漏水等施工品質爭議，因此選購這類住宅，也要特別留意屋況。

國宅公設比偏高是劣勢

最後一種，是房市老字號的國宅。

經手過眾多國宅估價的陳碧源說，一般而言，軍宅、國宅在規畫時，都習慣把停車位納入公設計算，因此普遍公設比都高達4成以上，不像同樣屋齡住宅公設比僅約兩成多；再加上這類社區的管委會，多採取每1年到2年抽籤決定停車位歸誰使用，或是按照先來後到順序排隊等車位，購屋時無法保證有車位可用，是一大弱點，所以房價通常也會比市價低5％到10％。

但除此之外，只要留意建築品質，沒有明顯購屋限制，國宅、軍宅甚至不定期會有政府資源協助修繕維護，因此只要符合需求，仍是可考慮的房屋類型之一。