最近很多人在聊租房相關的麻煩事,比如被房東趕出來等等。幾乎所有人都知道,日本人熱愛租房,那麼,在日本租房會遇到類似這樣的麻煩事嗎?我們來看一下官方資料,2019年時,日本國土交通省進行了一次「關於租賃住宅管理業務的問卷調查」。

其中問到:你現在租住的房子,在管理方面有什麼不滿嗎?


55.5%的人選擇「沒有不滿」,44.5%的人選擇了「有不滿」。那麼,那些選擇有不滿的人,不滿的點是什麼呢?最多的抱怨是「清掃維護不充足」(37.7%)「發生糾紛對應速度慢」(30.4%)「不知道房東和管理公司能負責或對應到何種程度」(33.3%)。其它較多的抱怨是「需要維修時,沒有人來修」(15.2%)「入居的規則不明確」(14.5%)。

另外一個問題是:你在租房時,發生過糾紛嗎?


69.7%的人沒有發生過糾紛,30.3%的人發生過糾紛。那些有過糾紛的人,都經歷過怎樣的糾紛呢?最主要的是「發生漏水、設備故障等需要修理的時候,處理速度慢」(29.8%)、「和其他租戶產生了糾紛」(23.4%)、「管理服務水準不足」(14.9%)等。需要注意的是,被調查的租房者中,「住在現在這套租住房的時長」超過5年的人,就已經有47.4%,居住時長不到1年的,只有13.90%。如果考慮到「人生至今租房時長」的話,想必這個時間還會顯著增加。


也就是說至少一半以上的日本人,都有租房超過5年的經歷,其中真正發生糾紛的人只有1/3,有不滿的人不到一半。而且糾紛或不滿的內容,主要是「處理速度慢」、「清掃不充足」等等。而且在這個調查中,根本沒人提到什麼「房租被捲走」、「房東進了我家」、「我被房東趕走了」之類的簡直像是電視劇裡的故事情節。

此外,日本最大的房產網站suumo也做了一個調查。


67.7%的租房人,曾遭遇過「房間缺陷或設備故障」,61%的人和鄰居發生過糾紛(日本人和鄰居的糾紛,絕大多數都是找管理者抱怨鄰居噪音大)。


70.7%的人都已經解決了遇到的糾紛。透過以上這些資料,大家可以對日本租房者的住房感受有個大致的瞭解。究竟在日本,租房族有多有保障?我們來看幾個案例說明。

1.房東無家可歸了,能讓租客搬出去嗎?

2011年東日本大地震後,有網友在國家提供的司法支援中心網站上,提出了問題:「我住在租的房子裡,預定3月末更新合約。但是,房東的家被海嘯沖走了沒有得住,所以要求我搬家。我必須要離開嗎?」

代表國家司法解釋的官方回覆:「你並不需要搬走。如果在合約到期前半年時,房東還沒發出拒絕續約等通知,則認為租賃合約已按相同條件續簽。這就是所謂的『法定續期』。如果承租人在期限屆滿後繼續租用該房產,而房東沒有及時提出異議,即使發出這一通知,也同樣適用。合法續租後,租賃期限不固定。在這種情況下,房東如果想解約,必須首先要提出『正當理由』。當這個理由得到雙方認可後,房東在提出解約的半年後,合約才終止。房東還需要證明自己無法租住在另外的房子中,這也是判斷是否為『正當理由』的重要因素。」

2.租戶犯罪被抓了,能解除合約嗎?

一家在大阪的不動產公司提出了這樣一個假設:如果租客被逮捕,甚至被送檢的話,房東可不可以用這個理由解除合約呢?答案是不可以。

首先,絕大多數犯罪是輕微犯罪(只罰款的那種),以這個理由解除合約,會被認定「理由不足」。此外,即使有罪判決下來,也不一定所有案件都能解除合約。房東單方面想解除合約的可能性,只限於租客長期拖欠租金等合約上的重大違反。

3.房東去世了,租客就該搬走了吧?

這個問題還是上述公司提出的,答案依然是:否。房東去世的情況下,租賃合約的效力依然保留。即使房東的繼承人要求租客退房,因為租客和去世的房東之間簽訂的合約內容優先,所以沒有必要答應解約。甚至於,在合約期限終止的情況下,租客還可以要求更新。

又有人想,我不收住戶的租金,他不就變成「長期拖欠租金」,我就可以名正言順解除合約了吧?沒用的,因為日本法務局有「委託存款」制度,如果沒人收錢,租客完全可以把房租交給法務局,委託法務局把錢交給房東或新繼承人。

4.租客不交房租,我總能把他趕走了吧?

可以說完全是癡心妄想。首先,如果在不通知住戶,不得到住戶允許的情況下,任何人(包括房主)隨意進入該住戶的房間,則立刻觸犯了日本刑法第130條,侵入住宅罪。甚至於修理窗戶、空調漏水、帶新租客來看看格局之類的完全都不是理由,所以不少在日本有買房租房經歷的人應該清楚,如果該房屋有人租住,則根本不可能「內見」(編:日文中租屋或買房請屋主或仲介開門查看屋內的行為)。此外,即便是租客長期不交房租,房東也不可以把租客趕出來。

在我們的上一篇文章《欠費618萬違停14年,日本政府對付不了一輛車》中談到過,日本法律是禁止「自力救濟」的。也就是說,即便對方有過錯,如果房東不通過司法程序,而是依靠自己的實力或手段來「解決問題」。那這樣的做法是完全不受到法律保護的,如果房東強力要求租客「滾蛋」,租客完全可以反起訴房東。

5.那房東怎樣才能順利地把租客請走呢?

分2種情況說,一種是到期後不想再租給這個租客了,二是租客違法合約(如不交房租)想請他走。如果想解除合約,那麼首先一定要在「合約到期前的1年開始,到合約到期前半年為止」的這個時間段,向租客提出不再續約的聲明。同時,還要給出「正當理由」。法律規定,正當理由一般包括這5點:

  1. 房東使用這套房子的理由,比租客使用這套房子的理由更充分。
  2. 梳理租房經歷。
  3. 房間的屋況。
  4. 房間的不確定因素(比如因為過於老化需要重建)
  5. 是否會為租客提供退房費用,提供代替的房間。

總之可以這麼說,一般租借合約中拒絕更新、要求解約幾乎是不可能的。如果是拿「租客品行不良、周圍鄰居抱怨、有時忘交房租、把設備使用壞了」這類理由要求解約的話,基本是沒任何可能的。甚至於,即便房東就是堅決不在新合約上簽字也沒用。因為日本法律規定,如果雙方沒有就新合約達成協議,則自動按照原合約繼續續約,以保護租客的權益。那麼,接下來再來分析租客重大過錯,如何合理合法把租客請出。

大概順序是這樣:

  1. 向法院提出強制執行,提交判決書、執行文、送達證明書等材料。然後再掏6~7萬日元的預納金。
  2. 和法院執行官員商討具體時間等事宜,同時需要尋找「執行輔助人員」,即開鎖、搬運、運輸、保管的工作人員。這又會產生一筆費用。
  3. 以上條件準備就緒後,和執行官員一起去租客處,向其告知現狀,並且為其留出1個月的準備時間。
  4. 1個月後,如果租客還沒搬出,則可與執行官員、輔助人員、律師等一同到租客處強制執行。將租客行李全部搬出,不可損毀,由輔助人員運輸到倉庫保存,以便租客隨後提取。

總之是相當麻煩的程序……

最後,還要再提醒一點。日本的租房,有40%~50%的房源,都是由房東委託給仲介或管理公司,再由仲介公司等轉租給租客的。在日本,只聽說過仲介公司沒有及時把承諾的房租轉給房東,從沒聽說過房東敢因為這個理由把租客趕走的……畢竟,在日本,租屋族真的最大。

*本文獲「縱橫日本」授權轉載,原文:在日本,租房的才是大爺

責任編輯:易佳蓉