當全球瀰漫關稅風暴，令人不禁佩服股神巴菲特的神操作！他在2024年底大量賣出美國銀行、花旗集團等美股，轉向加碼投資日本。截至去年底，巴菲特旗下波克夏對這五大商社的總投資成本為138億美元，市值升至235億美元，持股比例超過9%。今年四月，波克夏更發行900億日圓債券，啟動「借日圓買日股」策略，被視為深度佈局日本產業的重大信號。巴菲特強調，這是十至二十年的長期投資，顯示他對日本經濟未來十年以上的發展抱持高度信心。
東京證交所上市的「CREAL 集團」，新加坡分公司CREAL ASIA投資總監Calvin觀察，關稅戰下，國際局勢難以預測，高資產族群選擇將資金停泊於較穩定的國家，而日本在政治、經濟、交易制度等都相對安全及透明，景氣也已經走出衰退邁向成長，擁有穩健投報的整棟型多戶住宅（Multi-Family）、旅館酒店，成為不動產投資顯學；另一方面，由於現在時機相對不明，賣方不再過分地坐地起價，反而對買方有利，讓一群有遠見的買方悄悄佈局。
多戶住宅具穩健現金流 交易金額十億至三十億日圓為大宗
只是，置產日本大型商用地產需謹慎選擇。Calvin表示，這類型地產最大投資者通常是本地REITs（不動產投資信託）和私募基金。這些機構的資金成本遠低於國際買家，對後者來說「難以競爭」。另外，台灣買家青睞的倉儲和豪宅，在投資時也須比以往更加謹慎，原因是倉儲與全球供應鏈關聯度高，受地緣政治干擾大；而豪宅高度依賴國際買家，價格波動也更大。
相較之下，多戶住宅、日本旅館展現出極強的韌性。多戶住宅方面，首先具備「租金穩定」，日本都市租屋需求強勁，即便經濟低迷亦不減反增。再者「資產靈活」，交易金額介於日圓10億至30億之間，具高度分散與組合彈性，再來「回報可預測」，是這類型資產多年來深受海內外投資者青睞的主要原因之一。
在旅館酒店方面，Calvin認為，日本旅館業在疫情過後，觀光人數大幅回溫，本就是門好生意，加上旅館並非單純的地產，而是營運型資產，可以透過好的管理提升入住率，帶來穩定現金流與品牌升值空間。
舉例來說，CREAL 就曾協助新加坡高淨值客戶購入兩棟210床的旅館，並提前介入營運優化，交易完成三個月後，營收已超過預期40%。在經營方面， CREAL也曾協助客戶取得當地銀行65% 的融資成數收購位於大阪的旅館，在換成CREAL負責經營後，以短短的四個月將平均房價成功提高50%以上的成功經驗。
魔鬼藏在細節裡 日本旅館具高現金流+升值潛力優勢
根據日本台灣交流協會於2025年4月的調查，高達72%的台灣受訪者將日本列為「最喜愛的國家」，比例達歷年新高。這樣的深厚情感，使得台灣買家在日本置產時常懷抱高度興奮與期待，然而Calvin也提醒：「忽略日本在資產稅制、租賃文化、營運法規等層面的差異，將成為投資巨大風險。」
最常見的是為了節省成本，而忽略了日本在用人、法規與營運文化上的複雜性。例如，有投資人將原有團隊全數換成廉價外籍勞工，卻因服務品質崩壞導致Google評價暴跌、失去日本國旅市場（國旅規模是海外市場五倍），最終業績雪崩；也有房東為省小錢不維修設施，遭政府開罰；更有因營運商疏於管理，樓梯間變成幫派聚集處，後來鬧出命案，簡直是海外房東的夢魘。
許多海外買家更低估了與日本營運商溝通的困難度，以為找稍有知名度的營運商入駐就能坐等獲利，幾年後輕鬆脫手。然而現實是，部分營運商對海外業主溝通意願低，營運表現不佳卻又巧妙避開合約中「可解約」門檻，導致投資報酬偏低卻無法更換經營方。更棘手的，在物件出售或更換營運商時，若缺乏具經驗的資產管理團隊居中協調，原營運方可能惡意阻撓，日本市場就曾出現過刪除訂房系統帳號、破壞設施，甚至拒絕交接資料，讓海外買家得不償失。
以上問題，其實只要委託專業的在地資產管理團隊，即可大幅降低潛在風險。CREAL 擁有自組「資產管理團隊」，從物業篩選、融資安排、架構設計到營運管理，提供一站式、全程掌控的服務。不同於傳統物業管理，後者專注於日常運營與維護，資產管理團隊需對整體投資績效負責，因此在監督與盡職調查上展現出高度主動性與責任感。真正懂日本，才不會讓一筆好投資變成壞經驗。
CREAL ASIA深受高資產人士信賴 新加坡辦公室一年逾佰億日圓交易量
為什麼CREAL深受高淨值人士信任？Calvin指出：「我們總是先評估出場策略，確保脫手後的投報率，不讓業主虧錢。」事實上，CREAL集團每年在日本購買大量不動產，並接觸到許多未公開物件。憑藉當地良好的信用，賣方通常樂意讓CREAL優先挑選，為客戶爭取更具競爭力的物件。
Calvin強調，CREAL對於當地法規掌握度高，會親自帶客戶評估各城市，關注日本銀行貸款重點，像是有客戶欲買20到30年屋齡的住宅，CREAL提醒銀行貸款會有困難；也建議在特定地區買民宿不如買旅館，因難保日租的法規變動。他指出，台灣買方因為特別喜愛日本，容易感情用事，但投資最終要看投報率，賺錢出場才是首要考量。
東京證交所上市的「CREAL 集團」是日本最大、最受本地投資人青睞的房地產投資平台之一。CREAL ASIA是其於2023年在新加坡成立的全資子公司，團隊精通中、英、日三語，並擁有日本本地交易與全球資產管理經驗，提供高資產人士無縫的投資諮詢。2024年，CREAL ASIA已完成超過150億日圓的交易，集團總資產管理規模8億美元。
在這場由地緣政治的資產再配置浪潮中，CREAL以其在地專業與國際視野，持續為全球投資人開拓更穩健的收益路徑。無論是多戶住宅或旅館營運，CREAL ASIA都將是你值得信任的日本投資夥伴。
【CREAL 集團】官網：https://corp.creal.jp/en/
【CREAL ASIA】官網：https://asia.creal.jp/
【CREAL ASIA】官方LINE：https://line.me/R/ti/p/@221kvcgz
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