在疫情初爆發時，許多人拿SARS為前例，推論房市會下跌，可低價撿便宜，賺3倍差價。
近期則有人推測，全球政府撒錢，帶動台灣的寬鬆貨幣政策，可能重演金融海嘯後，房價被熱錢推升的效應，當時台北市房價，5年上漲近5成。
但其實，上述這兩次經驗，這次，都不會重複發生。
當前的台灣房市，多空力量拉扯，比以往更複雜，並不單純是恐慌心理，或資金力量在主導市場。購屋需求、房屋供給、資金供給、台商回流、產業轉型，這些力量必須一層層檢視。
資金面》
超額儲蓄、台商回流，市場本不缺錢
先看資金面。寬鬆政策能把資金推向房市嗎？答案是：未必。
一來，根據主計總處預估，2020年超額儲蓄率將彈升至13.6％，已是連續7年總金額逾兩兆元；再加上疫情前，早就有上看8千億元的台商回流資金潮，以及低利率的金融環境，台灣本就不缺錢。
二來，上回QE正是政黨輪替、馬英九就任總統，有ECFA（兩岸經濟合作架構協議）、開放陸客來台等兩岸紅利，與調降遺贈稅等政策利多，多面向助攻讓QE時期的房價有驚人漲幅。
今年雖有總統大選，由蔡英文連任，相對親美的政治發展情勢與房地合一稅，讓房地產利潤大減。一方面沒有兩岸紅利，也沒有新的政策利多，政策並沒有拉升房價的作用。
政大地政系教授林左裕3月初曾撰文警告，這一次風暴不一樣，要慎防停滯性通膨的最壞情況發生。如今面對歐美大國祭出QE撒錢，讓他更加憂心，因為疫情與QE效益對撞下，會讓「不動產等資產撐住或膨脹，但實體經濟跟民眾所得都衰退」的停滯型通膨風險大增，而這對長期房價無益。
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛分析指出，上次QE是解決金融問題，這次疫情影響，是從生產到消費，而且是全世界。熱錢沒辦法解決房市客戶因疫情不上門的燃眉之急，只會造成買賣方僵持不下、消費者期望房價下跌的希望落空等新問題，除非疫情快速的被控制，這筆熱錢才會有讓台灣房市加溫的效益。
供給面》
7.5萬戶待售中，建商還瘋搶土地蓋房
從供給面來看，329檔期雖減量600億元，推案量創8年新低，但全台本就累積有逾7萬5千戶的待售新建餘屋量體，一旦疫情增溫，去化會更加雪上加霜。
因為2019年的建照量體高達14萬4千戶，創24年來新高，還有購地新建的壓力，緊追在後。
根據高力國際統計，建商瘋搶土地未因疫情而減緩，首季土地交易總額原本就達505億元，再加上3月底，南山人壽再以權利金額近313億元、溢價率約17％，拿下世貿三館地上權後，讓規模一舉突破800億元，創史上同期新高，顯見未來供給量仍只會多不會少， 一旦疫情繼續增溫，庫存風險會更高。
同樣是QE，影響大不同，建設公司老闆們，也看得很清楚。
台灣地王宏泰集團創辦人林堉璘女婿、展悅建設董事長許東隆，過去曾形容：「QE就是無限資金追逐有限資產，是房市一大利多，」因此，當年他一聽到QE，就跑去搶地。
但這回再聽到QE，這位業界大老反應迥異，他發現市場需求已經不同，「這次QE的話，還是等疫情明朗一點、好一點的話再說。」他說。
需求面》
若裁員、倒閉潮，買房需求會更低
從需求分析，根據住展調查，預售屋與新成屋在疫情爆發後，普遍來客人數都有3成到5成不等的跌幅，去化不易，供需失衡的風險只會越來越高。
「現在房地產最大的危機，就是市場不恐慌，才最可怕。」一位地產市調人員說。
他眼中看到的是，部分建商與屋主過分相信SARS經驗，認為疫情很快就會過了，繼續買地推案，看準景氣回春可大發利市，全然忽略台灣是出口導向淺碟型經濟體，就算疫情守得再好，也不可能像美國或中國靠內需撐盤，沒有國際貿易就無法獨自活下去。
倘若疫情無法有效控制，台灣就是從無薪假、強迫放假，一路到裁員潮、倒閉潮，房市即將面對的就是「工作沒有了，買房需求也不見了」的危險地步，到時就算降價也不見得能刺激買氣，會是更大的災難。
那麼到底如何備戰？「為最好的保持希望，也為最壞做準備。」林左裕說。
未來3劇本》
疫情受控漲1成內，拖半年恐跌1成
綜合多位學者與業者看法，當前房市是可能很好、也可能很壞，好壞全操之在疫情結束的快慢。
最好的情況，是疫情在上半年就得到控制，這樣市場路徑就會回歸SARS時期的發展，企業雖受創，但不致救不起來。民眾保有原本的收入、工作，敢出門就能動到買氣，QE熱錢也會發揮助攻效益，房市就會呈現價量齊揚的狀況。
但縱使如此，吉家網董事長李同榮認為，因為缺乏兩岸利多與政策配套，房價還是不易暴衝，只會是緩升，到今年底漲幅頂多一成以內。
再慘一點，是疫情無法控制下來，民眾無法出門，交易量會繼續縮。但由於此時建商仍有前兩年預售賣出的房屋，能靠交屋入帳取得新的資金活水撐住，寬鬆貨幣的熱錢，也會強化房市的支撐力道，但消費者連生活必需都自顧不暇，無力購買，因此價格會先凍後跌，初期在上下5％內的盤整中僵持不下，超過半年後，建商壓力變大，到今年底前可能會有約1成的跌幅。
最壞的情況，是疫情延燒超過一年，生產與需求雙雙斷鏈，全球經濟重創，台灣也無法倖免於難，眾多企業倒閉、勞工失業，陷入這樣的經濟大蕭條，屆時全球經濟至少需要數年才能回復生氣，房價跌幅將以成數計算。屆時，「買房不是當前最重要的事，先保住工作、收入，想辦法先活下來才是重點。」林左裕說。
在商用不動產方面，將反映產業轉型、台商需求。
冷熱兩極化》
商辦、廠辦熱度高，零售業變毒藥
這波疫情衝擊零售業，導致零售類型變票房毒藥，生產類型仍是搶手貨。黃舒衛指出，百貨、商場、店面、飯店等，因為消費者不上門，是現階段沒人敢進場投資的燙手山芋；但商辦、廠辦、工業地，因為疫情讓台商回台信念更堅強，商辦、廠辦、工業地的熱度仍會居高不下。
至於下一步，法拍屋是近期觀察疫情對房市衝擊強弱的關鍵指標，專攻法拍屋的寬頻房訊發言人徐華辰指出，從上回金融海嘯時來看，爆大量並非在2008年第4季的開端，而是2009年。
因法拍屋有延遲效應，屋主還不起銀行房貸，物件才會流進法拍市場，這回疫情衝擊導致的法拍案件，推估最快會在今年6月後，才會陸續出現，是一大觀戰指標。
若想乘疫情進場撿便宜，由於建商財務仍穩，在新推案場就算殺價，幅度也有限；專家建議，除了可考慮後續法拍屋案件外，也可以嘗試找仲介問看看有沒有屋主急售的二手物件，這兩類產品一般都會比市價便宜1成以上。
