新台幣升值，到底會不會影響房市？這是很多台灣人現在心裡的疑問。我認為，台灣現在低薪高房價的情況，與央行長期壓低新台幣匯率的政策有關。
央行低利率政策影響哪些層面？
1999年諾貝爾獎經濟學家孟岱爾曾提出「三元悖論」：匯率的穩定性、本國貨幣政策的獨立性、資本的流動性這3個選項，在經濟學上不可能三者都兼顧，只能任選2個。台灣選擇了後兩者。
當市場對新台幣需求上升，新台幣便會升值；若市場偏好美元，新台幣則會貶值。過去出口商持續對美國大量出超的情況下，外匯市場就會出現美元換新台幣的大量需求。但央行想維持匯率又阻止新台幣升值，便會持續買下出口商手中的美元，使得台灣的外匯存底不斷增加。根據央行最新公布資料，2025年4月台灣的外匯存底有5828.3億美金。
經濟學研究指出，貨幣貶值越嚴重的國家，其研發支出通常越少。廠商失去競爭力，自然也壓縮獲利，能分給員工的薪資自然停滯不前。
因此台灣薪資成長趕不上房價，甚至優秀人才流失遠走他鄉，造成惡性循環。但在維持資金自由流動的前提下，央行透過壓低利率，降低吸引外資、避免貨幣升值的壓力。
在低利率環境下，除了讓民眾更傾向買房背房貸外，原本猶豫的買家，因擔心房價續漲，決定提前進場，進一步推高房價。
台灣的房貸利率，在1994年時約為9%，到了2003年後再也沒有超過3%，2009年後更是跌到2%以下。台灣的房貸總額，在2000年是還在3兆以下，2024年全國房貸總額已達11.1兆，顯示大量資金湧入房地產並推升價格。
新台幣升值，房市會有哪些變化？
台灣已經連續5次進榜美國認定匯率操縱國的觀察名單，如今在美國的施壓下加上出口商的恐慌，央行應該不得不有所動作。我從房地產資本市場觀點表達4項看法：
- 若新台幣真的受到美國的干預而升值，央行會用外匯存底出售美金、買回新台幣來調節匯率。有配置以美金計價投資部位的海外地產，可以適時獲利了結。
- 在新台幣升值情況下，為防止國際熱錢湧入，央行應會透過壓低利率降低吸引力。在台灣政治對立推波助瀾下，低利率環境對執政黨政府促進投資發展經濟也是有好處。
- 一旦低利率時代再臨，原本跌勢緊張的房市又鬆一口氣，但我認為政府應會用房貸成數來控管房市，避免泡沫化。所以有考慮買房投資配置的投資人，仍應保守應對，不宜追高房價。
- 在地緣政治威脅下，用強勢台幣布局海外不動產避險，已逐漸成為新趨勢。我建議優先考慮貨幣升值、產業毛利高的成熟市場，例如巴菲特退休前點名的日本，以及近年積極招商建設的杜拜、馬來西亞等地。
責任編輯：陳瑋鴻
核稿編輯：林易萱
