2024年總統大選即將投票，隨著總統、副總統候選人政見發表會結束，三黨提出的住宅政策越來越清晰。「高房價下的居住正義」是三黨候選人有志一同想解決的命題。以下就政見落實的可行性，從我長期參與房地產資本市場及地產影響力投資的思維，提供一些看法。
柯文哲：住宅三多力
民眾黨總統候選人柯文哲，提出「住宅三多力」，包含：
- 「稅制大力改」：調降自住稅調高囤房稅。
- 「社宅大力蓋」：呼應柯市長在台北8年蓋社宅的行動力。
- 「租客大力補」：依據不同家戶所得及人數，給予租金補貼。
乍看這些政策與目前執政黨已執行的方向大致相同，但我覺得民眾黨提出的「財政紀律與賦稅改革」與「成立資產活化主權基金」，是很好的創新。
房東想當公益出租人，稅制卻沒跟上
畢竟大家對目前執政黨最詬病的，是內政部與財政部不同調，很多房東想配合做社會住宅，但又擔心財政部依此查稅、補稅。特別成為公益出租人，也不適用土地增值稅優惠稅率，所以未來若可能賣房，就寧願放著也不出租。
另外，即使政府大力鼓勵民間釋出房屋，也不能解決老人租屋困境，畢竟多數房東不願意租房給老人。這需要有國家主權基金投資，或是由民間有影響力的投資機構推動，讓租客在銀髮住宅裡安心終老到過世。
基於目前的土地與營建成本仍偏高，即使市場可接受較低收益率的壽險或不動產投資信託（REITs），也被金管會要求不得投資住宅，以免有炒房疑慮。也許未來成立政府資產活化主權基金，有助於從市場端思考政策與稅制需配套修正的地方。
賴清德：居住正義三支箭
民進黨總統候選人賴清德提出「居住正義三支箭」，延續蔡政府的政策方向：
- 「囤房稅2.0」：採取全國總歸戶，並鼓勵屋主釋出空屋。
- 「協助百萬租屋家戶」：從蔡政府任內的20萬社宅與25萬戶租金補貼，再加蓋13萬戶社宅、媒合17萬社宅包租代管、加碼補貼25萬戶租客，解決租屋族的需求；
- 「青年安心成家貸款」：貸款額度從800萬提高到1000萬，貸款年限從30年延長到40年，寬限期從3年延長到5年，並透過利息補貼，減輕青年首購族的負擔。
社宅是過渡期、還是租一輩子？
由於賴清德的政見是延續目前執行的政策，可以從現階段的社宅政策進行討論。首先，社宅到底是「暫居」還是「安居」？政府應要有明確的說明。畢竟許多社宅最多只能住6年，民間包租代管社宅也有期限。
我有一篇文章〈「付租金好還是付房貸好？」這問題根本就問錯了〉，強調年輕人是否該買房，考量的是人生的機會成本，而非數學問題。
如果政府社宅政策目的是讓年輕人「安居樂業」，抽中社宅就可以安心結婚，就不應該設置租屋年限。如果政府定調民眾住社宅只是「暫居過渡」，最終還是鼓勵「買房」，這樣新青安貸款，就需要做好配套了。
侯友宜：555侯康貸
國民黨總統候選人侯友宜提出「555侯康貸方案」，很受媒體關注，也更需要做好配套措施。555侯康貸款方案只要符合以下5個條件：
- 40歲以下。
- 信用無重大瑕疵。
- 排富。
- 限首購。
- 10年內不得移轉。
青年購屋族就能享有：首購免頭期款、1500萬全額貸、利息補貼5年等優惠措施。這個政策最為人質疑的是寬限期後的還款金額暴增及法拍潮問題，還需待侯友宜團隊提出更多配套措施。
其實由政府推出首購族買房補貼，在國際上並不是創舉，例如：新加坡有公積金購屋津貼、在美國、澳洲、荷蘭、加拿大都有類似的首購補貼款。但首購款補貼在法源上屬於「房屋的債權」、還是「產權」？對於落實該政策的可行性至關重要。
若首購款補貼是債權：很難找到第二間銀行承作頭期款
想要全額貸款1500萬的房子，由一般銀行借8成房貸、1200萬，並設定第一順位債權，操作上較沒有問題。但剩下的2成、300萬是第二順位債權，若要再找銀行承作，即使利息由政府預算補貼利息，第二間銀行也會評估風險太高不願承作。畢竟萬一房子未來被法拍，第二順位債權可能拿不回本金。
若首購款補貼是產權：恐被批評政府民眾一起炒房
參考荷蘭與加拿大，政府提供首購族買房總價5%～10%的無息補助金，首購族在買房期間不用還款，但屋主日後出售房屋時，除了還本金，獲利也要跟政府分潤。美國加州也曾推行「全民夢想計畫」，由加州政府幫忙出2成頭期款，持有房屋期不用償還本息，若出售房屋再還本金與分潤即可。該計畫上路即引爆申請潮，2週內即用盡申請額度。
然而，這種方式若在台灣施行，恐怕馬上被批評是「政府與民眾一起炒房」。最好的國外首購族補助案例是英國，參加首購計畫的民眾，只要向「和政府土地合建」的建商買房，就能獲得30%以上的購屋折扣。仔細想想，這不就是之前推動的合宜住宅政策嗎？
台灣居住政策的選擇題：租房還是買房住一輩子？
綜觀3個候選人的居住政策，都聚焦在「青年成家」，我覺得內容都相當有建設性。但面對短期內無法解決的高房價所得比，青年成家政策有個最根本的選擇題：到底是該提倡「房價高，不買房沒關係，政府會幫你租房一輩子」，還是要提倡「房價高，建議還是得買房，政府會補助你買房住一輩子」呢？
我知道2個承諾都很難。但既然房貸都可繳40年了，也請未來的總統團隊，用40年的長期政策思維，提出你們認為最好的主張。
責任編輯：陳瑋鴻
核稿編輯：林易萱
