房價越高,建商越開心?那可不一定。儘管政府打房不利房價,但「料工雙漲潮」卻支撐住房價,詭異的是,這回房價逆勢抗跌,不僅消費者不開心,就連建商、營造廠等不動產業者,也全都笑不出來。

因為,原料、工資雙漲,通貨膨脹快速的把蓋樓利潤全吃光,讓部分業者已經陷入「蓋一案、賠一案」的險境,甚至近日不僅房市傳出可能爆發新一波爛尾樓危機,就連公共工程市場都出現了罕見的「零投標」的警訊,而且衝擊還在持續擴大中。

原料、工資雙漲,熱銷建案變賠錢貨
建商「寧可放假釣魚,也不想接案」

到底這一波營建業通貨膨脹有多可怕?

「那就像是平靜的海邊,突然有超大的瘋狗浪來襲,回頭一看到,已經來不及,全被拖進海底的感覺。」一位中南部建商形容說。

攤開行政院主計總處的營建工程物價指數,從2016年到2020年間,4年漲幅僅近1成,但這之後,不到一年半的時間,漲幅已接近20%!統計時間不到一半,漲幅卻擴大一倍,加乘的效果,讓衝擊更大,也更難預防。

營建業通膨來襲!疫後工程物價飆升近2成
(圖表製作者:林洧楨)

尤其2020年,在台商回流蓋廠與台積電全台擴廠等產業發展利多加持下,從北到南,熱賣建案遍地開花,業者眼中只有拚成交。由於過去房市營造與人工成本處於緩漲,從開賣到交屋平均約3年的工期,漲幅普遍可控,但現在營造成本前所未見的快速大漲,吃掉利潤,所以幾乎沒人想過,賣光光的賺錢建案,有一天竟會變成一個個拖累企業的賠錢貨。

「這回的(原物料與工資成本)漲價來得又快又急,很罕見,而且根本沒辦法預防,現在就看過去3年,誰房子賣越好,誰就可能賠越大。」一位上市櫃營造廠主管私下說。

首當其衝的是,年營收數十億元的中小型營造廠,因為它們缺乏大型營造廠的規模經濟優勢,無論叫料、叫工的成本都比大廠更貴,而且財力有限,能承擔的虧損壓力也不比大型營造廠。

位於台北市文山區的老牌營造廠樹盛,就是典型代表。

樹盛董事長莊春農帶我們走進自家的一處工地說,好不容易熬過梅雨季,這一天終於有好天氣可以施工,但看著現場工人頂著高溫揮汗趕工,他卻是一點也高興不起來。原來在料工雙漲的衝擊下,他手上十多件工程案,有超過半數已經注定是賠錢貨。

「我做了30多年,現在是為了保住信譽不得已,不然很多同業現在寧可放假去釣魚,也不想接案。」莊春農說。

此外,營建同業還指出,營造廠的工程統包案,利潤頂多1成到2成,但現在不過晚一年發包,營造成本的落差就達35%之多,比北市房價漲更凶,根本吃不消。

樹盛營造董事長莊春農一臉苦悶的攤開建案成本表說,2、3年前接的好幾個案子,因原物料大漲3成,現在蓋完交屋都是賠錢。
樹盛營造董事長莊春農一臉苦悶的攤開建案成本表說,2、3年前接的好幾個案子,因原物料大漲3成,現在蓋完交屋都是賠錢。(攝影者:楊文財)

預售屋部分交期延後,甚至擺爛不蓋
立院若通過禁轉賣,恐雪上加霜

這種嚇人的營造業通貨膨脹,如今還演變出「另類爛尾樓」、「誤殺危老重建」、「貼牌加值」3大房市新亂象。

先看「另類爛尾樓」,有別於傳統爛尾樓是建商缺錢,房子蓋不下去,現在是建商雖然還有錢,但賣完要動工時一算,才發現利潤被漲價吃光。建商不是乾脆以拖待變,擺爛不蓋,就是想找買家接手,趁早脫身,形成連樓影都還看不到的「另類爛尾樓」。

一個典型的案例,就是位於台北市士林區社子公園第一排的小基地建案,地基工程已經完成,但後續因為漲價,無利可圖,正在四處找買家兜售。商周實際走訪發現,如今該建地已經貼上招租停車位的告示,準備先藉此增加收入,做長期抗戰的準備。

以拖待變,是當前最主流的業者應變策略,尤其從房地產交易資訊平台商591的新建案資訊能發現,近期一個重大改變就是,不少預售屋推案的交屋期,一口氣就拉長到8到10年。屋比房屋創辦人葉國華指出,這就是反映缺工缺料造成的工程遞延現象,建商為了等原物料降價,但又擔心造成延遲交屋的爭議,才會這樣做。

但這不是長治久安的解方,反而是另一個左右為難的新困局。

因為央行已經祭出土地限期開發的政策,且逾期不開發,就將限縮土建融貸款成數或追加擔保品,這種雨天收傘的政策打壓,讓建商能拖延開工的時程變得相當有限。

更慘的是,多數建商開發土地都仰賴銀行融資的銀彈支援,但今年3月、6月,央行接連兩度升息,確立了房市將進入快速升息的循環,這也讓建商的以拖待變,被迫付出更高的利息負擔。所以本就獲利有限的案子,將更快陷入虧錢,就連營建股營收王興富發副總經理廖昭雄都曾坦言,為了土建融限貸與央行升息等因素,將減少買地。

對此,吉家網董事長李同榮指出,現階段都是建商嫌賺得少,不願意開工的建案,在市場上四處找買家接手經營,但等到未來利息負擔加重,而且房價開始下跌的話,到時不止這類建案賣不掉,還可能出現「真」的爛尾樓。最快明、後年就會見分曉,尤其中南部的中小型建商,最需要留意。

此外,預售屋的挑戰,還不只如此。因為下半年,立法院還可能通過禁止預售轉賣的修法,一旦該法通過,長達十年的交屋期間,還有不准轉售的緊箍咒。市場預期,最嚴重甚至可能打趴一年成交七萬到十萬戶的預售屋市場,「所以我們希望該法案能不審就不要審,讓它躺在那裡就好。」商總主席、鄉林建設董事長賴正鎰說。

危老重建案成本結構失衡
建商接一案賠一案,寧可解約停損

再看「誤殺危老重建」,近年危老案能快速成長的一大原因,就是政府不求大面積開發,想靠積少成多,達成都市更新,但如今這塊新興市場也淪為料工雙漲的重災區,全台累積逾3千多件的危老申請案,背後遭殃的民眾上看10萬人以上。

佳元建設是專攻大台北都更與危老重建市場的開發商,去年主導的新北市板橋文化段都更案,以僅僅22天通過審議的速度,創下新北市最快通關紀錄,是沒人敢小看的北部都更一級戰將。

但佳元建設董事長蔡錫全如今卻煩惱不已,原來,他手上眾多已經整合完成、準備送件的危老重建案,因為漲價導致成本結構失衡,就算他寧願不賺錢,都無法完成承諾給地主的合建條件。

為了保住自家公司不被拖垮,無論過去辛苦整合了多少年,蔡錫全現在都只能忍痛放棄求生,有簽約的解約,沒簽約的就先停止,不再開發。

「過去大台北地主與建商六四分,是閉著眼睛都可以接的市場定律,但現在已經被打破了,接一案就賠一案。」蔡錫全說。

根據營建署的最新統計,危老重建案在2020年申請案件數突破1千件,且核准案件達850件的最高峰後,自去年就開始雙雙走跌。

今年危老業者普遍預期,隨著市場破局案件越來越多,下半年會更不妙,因此今年申請案與核准案都可能會進一步下滑。

料工雙漲重災區!危老重建申請去年驟減逾24%
(圖表製作者:林洧楨)

中小建案結盟大廠拚加值
貼牌重新包裝銷售,撐高房價脫身

最後,看「拚貼牌加值」,這主要是中小型建案,有鑒於自身品牌知名度不高,在困境中,無力再創高價來保住利潤,因此紛紛找上一線上市櫃建商品牌,或是營造大廠結盟。

小型建商隱姓埋名,希望藉由引進更強品牌與更好管理,撐出更高的房價水準來脫身。

不願具名的都更開發商指出,北市大安區的一處建案,雖有上市櫃電子大廠企業主投資,財力雄厚,但礙於該建設公司跨界轉進房地產,仍是名不見經傳,為了抵抗漲價的衝擊,就找來大型建商與營造廠聯名加持,重新包裝後又上市銷售,房價至少因此漲了一成。

雖然,如果建案沒有一定水準,不可能請到大廠願意聯名,但其實大型建商只是看準地點優勢,賺取代言費,銷售團隊仍是換湯不換藥。

而且大型營造廠也並非一價到底、吸收風險的統包施工模式,而是收取固定利潤,但營建成本漲價另計,所以料工雙漲,建商還是需要自己承擔。消費者仍應謹慎選擇,才能確保自身權益。

除了房市的3大變化之外,料工雙漲還外溢衝擊了公共工程領域,出現了「零投標」的冷清市況。

那麼這波料工漲價潮接下來又會如何影響房市?

綜合多位業者與專家說法,已經延燒將近一年半的漲價潮,當前最可怕的,是看不到行情修正。沒修正才是最危險的,因為可能在某個時刻引爆下修潮。

例如石油危機爆發後,房價就是先漲後跌。莊春農分享過來人的實戰經驗,認為這次營造成本漲勢,與30年前的石油危機最像,當時房價是先漲價,當經濟轉壞,就是嚇人的房價下跌。

房市可能先升後降
業者:別急著買,明年後看跌約1成

「那時候原本一棟房子賣100萬元,但經濟一下來,變成3棟賣100萬元,」但由於時空環境不同,台灣房市的體質也不一樣,所以最大的差別可能是,這回房價修正幅度會縮小,他推估,降價最可能會在明年後,跌幅約1成以內。

6大營造廠財務相對穩健 風險承受度較高
(圖表製作者:林洧楨)

此外,蔡錫全指出,營建業的人力斷層越來越大,現在才要開始培訓人才根本來不及;就算開放引進外勞,隨著東南亞經濟崛起,台灣也將更難找到外勞,所以工人成本上漲,已經回不去。

至於原物料、運費,因為疫情改寫全球供應鏈,蔡錫全認為現在已經不再是東西哪裡便宜,就在哪裡生產的概念,而且病毒不斷變種,還有猴痘的新威脅,這些都將改變全球生產結構,所以到底何時才會降價,誰也說不準。

本刊採訪十幾位業者,多數都建議,現階段最好的購屋策略是先停看聽,等局勢明確再進場。

但如果不得不在此時進場買房,記住關鍵字是「大」,挑大型且有口碑的建商品牌,因為在這波漲價潮中,這類建商有健全的財務結構,不僅較能確保預售屋能完工,一旦預售屋市場崩盤,進入拚財力的全成屋銷售,他們也有足夠實力應付先建後售的市場轉變,會是相對有保障的購屋選擇。