影響二胎貸款成數的原因有哪些？
銀行或融資公司在評估是否核貸及決定二胎貸款成數時，會考量多項條件的風險例如：借款人信用和收入狀況、房屋地區與屋況等，以下將列出常見的影響原因。
借款人的信用狀況
銀行在審核條件時，首要在乎的是借款人的信用狀況，審核人員會去聯徵中心調閱你的資料，查看過去的貸款、信用卡等還款紀錄。信用好、繳款正常的機率比較高，銀行比較願意提供好的貸款條件。
借款人的收入條件
銀行會根據你的收入條件去評估應該放款多少額度、有沒有能力準時還款，借款人需要提供如：薪轉、房租、投資等收入證明。如果你本身就有很多負債或是收入來源不穩定，銀行放款的意願就不高。
房屋的可貸款空間
又稱為房屋殘值，因為是拿已經有貸款的房屋出來申請，二胎房貸成數計算方式需要扣除一胎後，確定有剩餘空間才可以承做。也就是說如果你一胎就已經貸滿，二胎還想要獲得高房屋貸款成數的機率就比較低，除非借款人的條件優良、房屋所在地區有增值等狀況。
房屋的所在地區
房屋的所在地區會影響銀行的審核結果，舉例來說，如果你的房屋座落在精華區，附近有學區、公園、商圈等，比起偏遠的山區或是附近有嫌惡設施（例如：焚化爐、回收廠、工業區等）的房屋相對就比較有優勢、也有機會獲得好的貸款條件。
建物的類別與維持狀況
房屋抵押給銀行，銀行需要考量房子未來的價值，因此不同類型的房屋也會影響貸款成數，例如電梯大樓、透天厝、別墅或是公寓等。另外，屋況的維持也會影響審核結果，如果房屋都沒有人居住或是已經荒廢，可能會直接不予核貸。
想要申請二胎房貸獲取大額資金，借款人的年齡也有限制，不同銀行的要求會有差。例如：凱基銀行次順位貸款，借款人年齡必須符合 20～60歲，如果年紀太大就無法承做。
二胎房貸成數不足怎麼辦？
當你申請二胎房貸卻發現貸款成數不足時，代表銀行認定你的房屋可貸款空間不夠，或是個人條件和還款能力不足以應付你申請的貸款金額。
STEP1. 了解貸款成數不足原因
銀行會主動通知借款人審核結果，你可以直接詢問專員是什麼原因造成貸款成數不符預期，比如原房貸餘額過高、房屋估價結果低、收入條件不足等，嘗試去了解原因才有機會補件。
STEP2. 提高自己的貸款條件
如果是借款人條件不足，像是信用分數低，建議先把信用養好來、還掉名下其他負債，並且維持正常繳款至少半年。如果遇到的是收入條件不足，可以試著提供其他收入來源例如：兼職收入、房租、投資或保單等，來證明自己有穩定的還款來源。
若借款人條件不錯，審核沒過是因為房屋條件的話，那可以試著提供屋況證明（如：裝修明細、室內或門外街景圖）來補件。既然房屋座落地區沒辦法改變，可以試著讓「屋況」看起來好一點。
STEP3. 主動提供擔保人
申請房屋二胎一般是不用提供擔保人，但如果借款人條件不足，可以試著主動提供信用狀況、收入條件良好的擔保人，幫自己的貸款條件加分。
STEP4. 選擇其他貸款管道
同樣的條件銀行不做，融資公司和其他民間貸款公司可能就有機會承做，這是因為銀行審核嚴格、需遵守金管會與多項授信原則放款。融資公司審核寬鬆，即使借款人信用有瑕疵、無法提供薪轉證明，只要有收入來源也有機會核貸。
如何預防貸款成數不足？
預防貸款成數不足，關鍵在於借款人要事先做好準備，提升銀行對你信用、資產與還款能力的信心。以下提供幾項作法，降低你被銀行婉拒的機會。
保持良好信用紀錄
銀行在審核時會調閱聯徵報告去查詢你個人的繳款紀錄，借款人需要避免信用卡或貸款遲繳、產生卡循等不良行為。另外，近期有增貸、短時間內聯徵多查都會影響銀行放款意願。
維持工作的穩定性
銀行比較偏好穩定工作、薪資高的族群像是：上市櫃公司員工、老師、護理師等。若是一般上班族，建議可以提供近 6 個月的薪轉紀錄與在職證明，證明有穩定的工作收入。
降低個人負債比率
借款人在申請二胎房貸時，名下過多的負債會影響審核結果，像是信用卡卡費、車貸、房貸等，建議先清償掉部分負債，增加銀行對你的還款信心，或是選擇比較大額的貸款來整合所有高利負債。
線上免費貸款試算
現在很多銀行都有提供免費的貸款試算服務，你可以透過官方網站、電話聯絡，或是直接現場臨櫃諮詢，估算一下可貸款成數、預估額度下的月付金金額。
想要在銀行成功撥款二胎貸款，一定要做足各項準備，備齊申請資料例如：原房貸繳款明細、身分證明文件等。清楚說明你的貸款用途，並且提供相關證明如：裝修預算表、創業資金規劃表等，讓申請更順利。
選對管道，有機會拿到更高房屋貸款成數
不同管道提供的貸款成數和計算方式有所差異，我們拿銀行和融資公司來舉例。假設張先生名下有一間房屋，10年前房屋價值為 600萬，當初跟銀行貸款 450萬，繳了 10年後房屋貸款還剩下 250萬本金。假設房屋後來鑑價結果為 400萬元，那找不同管道辦貸款，結果就會不一樣。
- 銀行二胎
400萬（房屋鑑價金額）× 80% （最高貸款成數）－450萬×1.2 （房貸設定金額）＝負 220萬。（銀行已經沒辦法再貸）
- 融資二胎
400萬（房屋鑑價金額）× 100%－250萬 （原房貸剩餘金額）＝ 150萬
從以上舉例可以看出，不只貸款成數的多寡會影響最後核貸金額，扣除額也影響很大。銀行扣除的是當時房貸的「設定金額」，融資公司扣除的則是原房貸的「剩餘本金金額」，相較之下融資公司的算法比較有機會給出大額資金。
※以上僅為舉例，每位借款人條件不同，請依最後審核結果為主。
房屋二胎管道比較表
除了把個人條件養好外，選擇合適的房屋二胎管道也很重要，以下將做個簡單的表格比較：
我適合哪一個二胎貸款管道？
銀行
- 優點：如果是第一次申辦二胎，建議還是先以銀行為主，銀行有機會提供比較低的利率，有問有機會。
- 缺點：銀行審核方式嚴格，借款人需要準備很多資料，從諮詢到最後撥款可能需要花費 2~4週的時間，對急需大額資金、條件沒有那麼優的借款人來說比較不便。
融資公司
- 優點：融資公司是銀行以外最大、最安全的合法管道，由上市櫃融資公司直接撥款，不會有任何代辦費。審核寬鬆、不留聯徵資料的優點，讓借款人可以更快地拿到緊急資金，即使信用有一點瑕疵，只要有穩定收入也可以。
- 缺點：利率遵守民法 205 條規定，但通常會比銀行高一點。
民間借款公司
- 優點：審核非常寬鬆，對借款人的信用和收入要求不高，只要房屋還有貸款空間就可以快速放款。
- 缺點：有的民間私人借款沒有合法的營業登記、沒有實體辦公室和業務聯絡資料，只靠電話或社群平台聯繫客人，還會收高額的代辦費、手續費和違約金，提醒借款人留意誇大不實的話術。
申辦房屋二胎除了注重貸款成數、貸款利率等條件外，也要慎選合法的貸款機構。選擇有國際 ISO 雙認證、無任何代辦費的管道，才能保障您的資金安全！
二胎貸款成數常見問題QA
Q：哪些房子的貸款成數容易不足？
A：地段偏遠的區域、違建或是加蓋的房屋、無電梯的高樓層公寓或是屋齡超過 30 年的建築都可能會影響貸款成數。
Q：房貸成數不足可以不要辦嗎？
A：可以，在簽約前都可以再三考慮。不同貸款機構對房屋的估價與風險評估方式有差，如果不滿意核貸結果，你可以考慮諮詢其他銀行或融資公司，爭取比較好的貸款條件。
Q：二胎房屋貸款成數越高越好嗎？
A：不一定。有的管道會給出比較高的貸款成數，但是可能從你的其他條件去調整，例如：利率變高、有其他隱藏費用、還款方式不透明等。
＊本文獲「國峯厝好貸」授權轉載，原文：二胎貸款成數不足怎麼辦？檢視5大原因，找對管道也很重要！
