▌作者簡介：陳仕緯，任職於以諾理財規劃顧問公司，收費制獨立財務顧問，提供個人與家庭全方位理財規劃服務，協助客戶打理一生財務、獲致心靈與物質的富足。
華人普遍有「有土斯有財」的觀念，依照內政部2023年統計，我國單獨持有住宅之自然人為572.68萬人，合計持有707.35萬宅；其中持有1～3房者計564.58萬人（占98.59%），合計持有663.37萬宅（占93.78%）；持有4房以上者計8.10萬人（占1.41%），合計持有43.98萬宅（占6.22%），平均每人持有5.43宅。
不動產除了自住需求外、同時也能彰顯財富。但當持有人過世後，不動產繼承與傳承總是最令人傷腦筋，也最容易引起家人與手足之間的糾紛。若未經妥善規劃，財富也可能是一枚未爆彈的引信。
不動產繼承的常見故事
王阿姨有小明、小華、小美3名子女，先生已離世。王阿姨過世時留下一筆土地，但3人對如何繼承分配意見不合。尤其小明因為做生意急需資金，希望盡快出售自己應得的那一份，因此想盡快辦理不動產繼承登記，但小華、小美卻拒絕會同辦理，因此前來諮詢建議。
釐清不動產繼承的6步驟
不動產繼承始於被繼承人死亡。至於繼承流程，可以按照以下6個步驟釐清：
- 判斷繼承人資格（《民法》第1138條）
- 釐清遺產權利義務（《民法》第1148條）
- 遺產稅申報&完稅（《遺產及贈與贈稅法》第23條）
- 視是否有遺囑（《民法》第1165條）
- 判斷應繼分、特留分（《民法》第1223條）
- 辦理繼承登記
依《民法》第1148條規定，被繼承人死亡時，繼承人即承受被繼承人財產上的一切權利、義務。因此王阿姨過世時，3名子女作為繼承人，立刻取得不動產的遺產所有權，並不以辦理登記為必要。
但依《民法》第759條規定，因繼承而取得不動產物權者，應經登記，始得處分。因此小明若想要出售該不動產，則必須先辦理繼承登記。
另外，依《遺產及贈與稅法》第8條規定，遺產稅未繳清前，不得分割遺產、交付遺贈或辦理移轉登記。
關於遺產稅計算、申報等事項，可參考《一次了解遺產稅免稅額、扣除額和如何申報（2024年）》。
不動產繼承有多個繼承人時，須辦理公同共有或分別共有
不動產繼承有多數繼承人時，依照土地登記規則第120條第1項規定，可分為2種：
- 公同共有登記：部分繼承人因故不能會同其他繼承人共同申請繼承登記時，得由其中一人或數人為全體繼承人的利益，就被繼承人的土地，申請為公同共有的登記。
- 分別共有登記：經繼承人全體同意者，得申請為分別共有的登記。
公同共有vs分別共有
「分別共有」的概念，依法律是：「數人按其應有部分，對於一物有所有權者，為共有人。各共有人，得自由處分其應有部分。」
白話來說，一塊土地，每個人有明確的持分，因此自己可以決定賣出自己的那份持分，並不需其他共有人的同意。
「公同共有」則沒有持分的概念，而是全體繼承人一起共有。因此，如果要出售公同共有物，則需要全體共有人的同意才可以。
「公同共有」是過渡狀態
實務上，通常是繼承人間對於繼承分配意見不合，遲遲不願辦理繼承作業。但為了避免因逾期辦理，而遭地政機關裁處罰鍰，因此才允許可以由繼承人中的其中一人去辦理公同共有繼承。
按照上述，因小明想辦理土地繼承登記，另外兩人拒絕會同辦理，此時小明可以先到地政機關辦理土地的公同共有繼承登記，而不須另兩人的簽名或蓋章。
共有土地的處分方式
如果是經過全體繼承人同意，將遺產土地申請登記為分別共有時，因為各繼承人皆取得土地1/3的應有部分，則小明當然可以自行處分他的應有部分，不需另外兩人的同意。
相反的，因繼承而登記為公同共有土地，要處分時，應該得到公同共有人全體之同意。因此如果小華及小美不同意出售土地，則小明是無法出售該土地。
這時候，依照《民法》第1164條「繼承人得隨時請求分割遺產。」小明只能夠先請求分割土地，並於分割後，再行出售自己分得的土地部分。
協議分割或裁判分割是什麼？
依照《民法》關於共有物分割的規定，小明、小華、小美3人可以協議決定土地的分割方式；若不能協議決定，則可以由任何一位共有人請求法院裁判分割。
不動產繼承的登記期限
要注意的是，依照《土地法》第73-1條規定，超過1年沒有辦理繼承登記的不動產，地政機關可以經過公告後，列冊管理。
列冊管理15年後，仍未有聲請繼承登記的，地政機關可以將該不動產公開標售。標售所得的價款，繼承人得依法定應繼分領取。但如果超過10年仍然沒有繼承人申請提領價款時，就歸屬國庫。
不動產繼承的3種方式
總結上面所說，目前實務上辦理不動產繼承有3種：
- 分割繼承（可以依照繼承人的協議來登記、可單獨或分別共有）。
- 應繼分繼承（各繼承人依照應繼分登記、屬於分別共有性質）。
- 公同共有繼承（無明確持分、屬於公同共有性質）。
以上1和2的情況，都可以自由處分自己的應有部分，3的情況則需要全體共有人同意始得處分，或者先辦理共有型態變更才可以進行處分。
至於詳細的辦理流程、應備文件等，則可以參考財政部網站說明。
＊本文獲「陳仕緯」授權轉載，原文：父母過世留下一間房，子女不動產繼承喬不攏該怎麼辦？
責任編輯：陳瑋鴻
核稿編輯：倪旻勤
