辛苦打拚一輩子，「傳承」是人人都需要面對的人生課題，尤其，高資產族的財務傳承需求往往比一般人更精細化。想讓資產傳承兼具智慧和溫度，如何應對稅制環境變動將是關鍵，其中又以不動產傳承的稅務環境更為複雜。
此刻，面對房地合一稅2.0、囤房稅等政策組合拳，該如何趁勢調整不動產持有策略，合理繳稅以避免在日後傳承時埋下隱憂？有關不動產的迷思破解，已是當務之急。
為協助民眾釐清稅務誤區，國泰世華銀行連續兩年委由資誠聯合會計師事務所進行編撰，並於今年推出最新版《2025重要稅負指南》，全面剖析金融投資商品、海外所得與不動產稅負等規定，提供系統化傳承解決方案，打造財富永續傳承的參考寶典。
迷思 1：持有不動產「不變」才是最穩健的策略？
「有土斯有財」的傳統觀念正在被撼動，政策環境變動使得房產的持有成本已不再靜態不變。近年來，政府強化不動產管理政策，從第七波信用管制提高交易門檻，到囤房稅 2.0 針對多戶住宅持有者調高房屋稅率，讓非自住房屋房屋稅率最高可達 4.8%，以及房地合一稅 2.0 短期交易（持有 2 年內）稅率提高至 45%，使得長期持有不動產面臨的稅負持續增加，這也意味著過去透過法人持有豪宅的稅務規劃模式已不合時宜。
無論持有形式如何變化，稅負考量已成為不動產投資的關鍵變數，當不動產持有成本大幅提升，就有可能對持有人的資產狀態形成負面衝擊。國泰世華銀行稅務專家黃千守分析，「現金流是不動產傳承的潛在風險點，合理規劃債務結構、保留流動性資產，甚至運用保險工具因應遺產稅納稅需求，都能有效降低傳承過程中的資金壓力。」
根據2024年第四季國泰房地產指數報告顯示，房屋市場呈現量縮格局，可見目前並非是有利於賣方的市場環境，這時繼承反而能展現出相對的稅務優勢。同時，考量全球資本市場波動加劇，高資產客戶更應未雨綢繆，針對手上持有的不動產提前梳理、重整財富配置，才能從容應對未知的風險。
迷思 2：海外不動產出售後，稅務處理只需考慮當地規範？
近年為分散投資風險，也帶動投資海外不動產的熱潮。特別是在台灣就喜歡投資不動產的客群，同步在海外置產的情況並不罕見。國泰世華銀行觀察，近幾年高資產客戶多偏好歐洲、美國和日本等地，甚至非高資產族的客戶，也有在日本置產的案例。
然而，這些跨國投資隱藏複雜稅務風險。許多持有海外不動產的投資者常有兩個主要疑問：「已在當地繳稅，是否仍需在台灣課稅？」以及「若出售時無法舉證當初購買成本，該如何申報？」
國泰世華銀行《2025重要稅負指南》中便提醒，出售海外不動產的海外所得都需要在台灣申報，且應在售出年度申報，而非等到資金匯回台灣才進行；也就是說，同一筆不動產是有可能會被兩個不同國家課稅的。
實務上，投資人若是台灣稅務居民，則其於境內、外的財產均有台灣課徵稅負的議題；同時這些資產的所在國也有當地稅制規範，形成雙重課稅風險。以遺贈稅為例，美國稅率高達40%、日本更達55%，跨境資產傳承的稅務成本遠超預期。此外，隨著各國稅務機關透過共同申報準則（CRS）實現納稅人資訊的即時交換，國際稅務資訊透明化程度大幅提升。
黃千守建議，投資者還是應該考量自身的經濟生活重心在何處，集中在主要活動區域進行資產配置，並及早規劃境外資產傳承之應變策略。
迷思 3：不動產持有方式不影響資產規劃？
不動產的持有方式除了影響資產管理模式，也涉及未來資產配置的靈活性與傳承規劃。許多持有者過去習慣以個人名義持有房產，但在跨世代資產配置需求提升的趨勢下，適當的持有結構規劃不只可提升財務管理的透明度，也有助於家族成員間的資產傳承順利進行。
「動產類資產如股票、存款適合分年贈與；自用住宅宜採自然人持有並透過繼承移轉；而投資性商辦可考慮法人架構，實現專業管理與收益分配。」黃千守表示，面對傳承這題，家族結構複雜度是關鍵——單純小家庭可直接繼承，而多代多子女家族則需面對不動產難以均分的現實困境，這時資產變現或透過遺囑明確分配往往是更務實的解決方案。
「其實投資人可考慮從『不動產包租公』轉型為『金融包租公』，透過金融工具創造穩定現金流，取代傳統收租模式。」面對不動產投資流動性不足與稅負攀升的雙重挑戰，需要新的資產配置思維，「持有不動產來賺取租金並將之視為投資工具，這最大的問題在於流動性及繁雜的稅務議題；投資人若能轉型為以投資金融商品來賺取穩定的固定收益，這樣的資產配置方式不只能獲得類似於收租的收益模式，開拓現金流的同時，投資人的整體稅務申報也會簡化許多。」
及早布局並隨時檢視資產配置的合理性，隨著人生階段不同，將資產收斂於經濟生活重心的所在地，其次則是思考以靈活金融工具替代持有實體不動產，將會是全球稅制變動下，啟動財富永續傳承最重要的兩把金鑰匙。
