買房自住vs.投資0050，該選哪一個？許多人存了一筆資金後，會思考要把這筆錢用在買房的頭期款，還是買股票、繼續租屋？
首先，買屋成本除了頭期款和相關費用外，還包含裝潢費、家電和傢俱費，以及往後每年的房屋稅、地價稅、保險和維修等；至於租屋成本主要來自於房租浮動的不確定性，和居住需求的不穩定性，但好處是不需承擔房價下跌的風險。
如果要買房自住，就必須考慮到機會成本，其中最具代表性的就是股票。
我統計了從2004年到2023年共20年，投資房地產（採用信義房屋的房價指數）和0050的報酬率。
從結果可以發現：房價和0050的相關性不高，例如2008年0050下跌45%，但台灣平均房價只跌了0.6%；2011年0050下跌19%，台灣平均房價反而還上漲10%；2022年0050下跌22%，台灣平均房價卻是上漲將近8%。
以相關係數來說，台灣房價報酬和0050報酬的相關係數只有0.33，算是低度相關。
以波動性來看，0050的報酬標準差是24%，但台灣房價的報酬標準差則只有6%，此外房價也比0050的價格波動小得多，這樣投資房地產還是投資0050的報酬比較好呢？
房地產vs. 0050哪個比較賺？
假設投資人從2004年開始投資0050，到了2023年的年化報酬率是8.4%，而房地產的年化報酬率則是6.8%，0050的年化報酬率明顯勝出。
就算考慮各縣市房價的話，就算是年化報酬率最高的新竹和台中，都還是輸給0050。但上述結果是建立用現金買房的狀況下，事實上買房通常會貸款，如果以貸款8成來說，等於買房是5倍槓桿，所以實際狀況和投資0050相比，結果又是如何呢？
如果300萬拿去買房⋯
假設今天有200萬元，購買總價1000萬元的房子自住，貸款800萬元，以貸款年數30年和利率2.2%計算，每個月房貸為3萬376元，再加上傢俱、家電和裝潢100萬元（假設），以及每年房屋稅、地價稅和火險地震險1萬5000元。5年後，依過去台灣平均房價年化報酬率計算，房價會變成1390萬元。
扣除20%的房地合一稅、4%仲介費等相關費用後，淨獲利為257萬元，加上一開始的頭期款200萬和這5年已償還的房貸本金99萬元，最後淨資產為556萬元。
如果300萬都投資0050⋯
如果把買房的頭期款200萬元和傢俱、家電、裝潢的100萬元拿去投資0050，然後繼續租屋，每月支付房租費1萬5000元。就等於是買房的房貸費用3萬376元減去房租費，將剩下的1萬5376元定期定額購買0050，5年後的總資產為571萬元。
第10年開始，買房的總資產開始贏過投資0050，這是因為房地產的槓桿特性。但到了第25年後，由於房地產的槓桿特性開始下降，變成投資0050的總資產贏過自住買房；到了第40年，投資0050的總資產勝過買房自住27%。
3個買房不能被取代的優點
這代表你是否要投資0050，然後一直租屋嗎？事實上，買房自住絕對不只是為了獲得比投資其他資產更好的報酬。首先，擁有房子能帶給人安定感，而且持有自住房30年應該比持有ETF 30年簡單的多，因為你不用天天關心房價。最後，相對於股票，一般人比較容易獲得房地產帶來的資本利得。
然而買房和買股本來就不是二選一，如果將傢俱、家電和裝潢的100萬元減少到50萬元，另外50萬元投資0050的話，可以看到40年後的總資產，比單純買房多了1259萬元。
當然，房地產要等到賣房那一刻，才能享受到房價上漲帶來的好處。但住自己房子的歸屬感和安定感，是金錢買不到的。
＊本文獲「小畢投資筆記」授權轉載，原文連結。
責任編輯：陳瑋鴻
核稿編輯：倪旻勤
