一年一度的房屋稅將於5月1日開徵，繳納期限至6月2日截止。今年是房屋稅差別稅率2.0（囤房稅2.0）首度開徵，針對非自住房屋改採全國歸戶、累進課稅，自住房屋需增設戶籍要件，財政部初步統計，今年全國稅額將會成長12.87%。
哪些人需要繳房屋稅？有免稅條件嗎？房屋稅要怎麼繳？計算公式是什麼？本文一次整理。
房屋稅是什麼？誰需要繳房屋稅？
房屋稅是向「房屋所有人」徵收的稅金，根據《房屋稅條例》，課徵對象為附著於土地上的建築物，以及增加該房屋使用價值的建築物，像是夾層屋、散裝倉庫、油槽及加油亭等。
需要繳納房屋稅的納稅義務人包括：
- 房屋所有人：依法登記的房屋所有權人。
- 使用權人或典權人：如地上權房屋或設有典權的情況。
- 共有人：由共有房屋者推定一人繳納，或各自按應有部分繳納。
- 其他情況：未登記房屋向使用執照起造人或現住人徵收；出租房屋可由承租人代繳並抵扣租金；房屋為信託財產者，由受託人繳納。
免繳房屋稅條件
住家用房屋現值在新台幣10萬元以下，可免徵房屋稅。但請注意，免稅優惠有2項限制：
- 自然人：全國範圍內，最多只能持有3戶房屋。
- 非自然人：不適用此免稅規定。
此外，根據《房屋稅條例》第14條和第15條規定，政府機關、軍事單位、公立學校及醫院的公有房屋，以及私立學校、慈善機構、宗教場所、農業用房舍等符合特定條件的私有房屋，也免徵房屋稅。受災房屋及部分公益用途房屋也在免稅範圍內。
房屋稅繳納時間
房屋稅每年5月份開徵，以2月最後一天為納稅義務基準日，也就是說2月末日當天房屋登記簿上記載的房屋所有權人，為當期房屋稅的納稅義務人，即便持有房屋未達1年，仍須負責繳納該房屋全期的房屋稅。
- 繳納期間：2025/5/1～5/31（截止日遇例假日順延至6月2日）
- 課稅期間：2024/7/1～2025/6/30
房屋稅逾期未繳會怎樣？
若納稅義務人未於6月2日前繳清稅款，每逾3日按滯納數額加徵1％，最高加徵10%；逾30日仍未繳納者，移送強制執行。
此外，根據《房屋稅條例》第22條規定，欠繳房屋稅的房屋在未繳清欠稅前，不得辦理移轉登記或設定典權登記。
房屋稅繳納方式
收到房屋稅繳款書後，請先檢視姓名、房屋地址、適用稅率等資訊是否正確，如發現資料有誤，應立即聯繫稅務機關更正。確認無誤後，民眾可透過臨櫃、便利商店、轉帳、信用卡等多元管道繳納房屋稅：
1.臨櫃繳納
- 金融機構：攜帶繳款書至各代收稅款之金融機構（郵局不代收），以現金或票據繳費。
- 臨櫃刷卡：攜帶繳款書使用有參加「財團法人聯合信用卡處理中心之公務機關信用卡繳費平台」的信用卡或行動支付繳納，應事先查詢各地稅務局、稅捐處設有實體刷卡機及行動刷卡機之地點。
2.便利商店繳納
- 持繳款書直接繳納：可至萊爾富、全家、統一超商（7-ELEVEN）、OK便利商店，以現金繳納，每筆金額以新台幣3萬元為限。
- 透過多媒體資訊機列印繳納單：於便利商店之多媒體資訊機列印「小白單」，在列印後1小時內繳納。
3.轉帳繳納
- 自動櫃員機轉帳：持金融卡至貼有「跨行：提款＋轉帳＋繳稅」標誌的自動櫃員機繳稅。
- 約定轉帳：可申請約定轉帳服務，於繳納期限當天自動從指定帳戶扣款。
- 活期存款帳戶轉帳：可透過網路銀行以活期存款帳戶轉帳繳稅。
- 晶片金融卡網際網路轉帳：利用晶片金融卡透過網際網路轉帳繳稅。
4.電子化繳納
- 線上繳納：透過地方稅網路申報作業網站的「線上查繳稅及電子傳送服務」，使用自然人憑證或健保卡認證並繳稅。
- 信用卡繳稅：使用信用卡透過網路繳稅服務網站、行動裝置QR-Code掃描等方式繳稅。
- 行動支付工具：使用各種行動支付App（如台灣行動支付、ezPay簡單付、i繳費等）掃描繳款書QR-Code或條碼。
- 電子支付帳戶：透過電子支付機構App掃描繳款書右方的QR-Code進行繳納。
各縣市民眾可至當地稅捐機關網站查詢繳稅方式（六都繳稅方式快速查詢：台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市）。
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房屋稅查詢管道
納稅義務人可查詢課稅現值、繳納紀錄等房屋稅相關資料，但依《稅捐稽徵法》第33條規定，房屋現值是應保密的課稅資料，稅捐稽徵人員無法以電話或傳真提供查詢服務。以下是可用的查詢管道：
1.臨櫃申請
- 攜帶身分證，至房屋所在地的稅捐稽徵機關，或鄉、鎮、市公所財政課臨櫃查詢。
2.網路申請查詢
- 地方稅網路申報作業系統：使用自然人憑證、已註冊健保卡或工商憑證等方式，登入查詢。
- 財政部稅務入口網：使用自然人憑證、已註冊健保卡或工商憑證等方式，登入查詢。
3.委託查詢
- 如需委託代理人如地政士查詢時，需在「地方稅網路申報作業系統」同時上傳授權書及授權人身分證明文件影本。
若未收到房屋稅繳款書，可透過上述管道申請補發。
房屋稅試算管道
房屋稅額與房屋現值和稅率有關，納稅義務人可透過以下管道估算金額，以利財務規劃。請注意，試算結果僅供參考，實際房屋稅額應以稅捐稽徵機關開徵通知為準。
全國性稅務平台：
- 財政部地方稅網路申報系統房屋稅試算
（可選擇台北市、台中市、基隆市、台南市、高雄市、新北市、桃園市、嘉義市、新竹縣、苗栗縣、南投縣、新竹市、雲林縣、花蓮縣） - 財政部稅務入口網稅額試算專區
六都稅捐稽徵機關官方網站：
房屋稅計算公式
房屋稅怎麼算？房屋稅的計算方式是以房屋課稅現值乘上稅率，基本公式為「應納稅額 = 房屋課稅現值 × 稅率」。新建、增建或改建的房屋，稅額計算方式依完工月份比例核算，不足1個月不納入計算範圍。
其中，房屋課稅現值計算公式為：
- 房屋課稅現值 = 核定單價 × 面積 ×（1 - 折舊率 × 折舊年數）× 房屋街路等級調整率（路段率）
- 核定單價 = 標準單價 ×（1 ± 各加減項之加減率）± 樓層高度之超高或偏低價
房屋稅稅率一覽
| 房屋使用情形 | 法定稅率下限 | 法定稅率上限 |
| 住家用：自住 | ||
| 全國僅1戶，且房屋現值在一定金額以下 | 1.0% | |
| 全國3戶以內 | 1.2% | |
| 住家用：非自住 | ||
| 全國歸戶，其他非自住住家用房屋 | 2% | 4.8% |
| 住家用：特定 | ||
| 出租申報租賃所得達租金標準房屋 | 1.5% | 2.4% |
| 繼承取得共有房屋 | 1.5% | 2.4% |
| 建商新建待銷售房屋（2年以內） | 2% | 3.6% |
| 建商新建待銷售房屋（超過2年） | 2% | 4.8% |
| 非住家用 | ||
| 供營業用 | 3% | 5% |
| 供私人醫院、診所或自由職業事務所使用 | 3% | 5% |
| 供人民團體等非營業使用 | 1.5% | 2.5% |
| 資料來源：財政部稅務入口網 | ||
- 計算自住家用房屋總數時，須加總本人、配偶和未成年子女名下的所有房屋。
- 非自住房屋採「全國總戶數計算」，當房屋數量超過特定門檻時，所有房屋就適用較高稅率。
- 若房屋是透過信託持有，在信託期間內，仍會計入委託人的房屋總數。
- 各地區實際適用稅率可能不同，建議至在地稅務機關網站查詢。
房屋稅計算範例
以下是財政部稅務入口網舉的實際計算範例，包含自住房和住商混合用途兩種情況：
【範例1：單純自住房屋】
王先生在台北市有一棟自住公寓，房屋資料如下：
- 房屋類型：5層樓鋼筋混凝土建築
- 建造完成時間：1996年3月（至今已滿29年）
- 總面積：250平方公尺
- 每平方公尺核定單價：2450元
- 折舊率：1%
- 使用情形：自住
- 地段率：290%
- 適用稅率：1.2%
計算步驟：
- 計算未折舊部分：1 -（1% × 29年）= 71%
- 計算房屋課稅現值：2450元 × 250平方公尺 × 71% × 290% = 126萬1138元
- 計算應納稅額：126萬1138元 × 1.2% = 1萬5134元
王先生今年應繳納的房屋稅為1萬5134元。
【範例2：住商混合用途房屋】
李小姐新蓋了一間房子，一樓小部分空間開設小店面，其餘空間作為住家使用：
- 總面積：180平方公尺，營業使用面積15平方公尺、自住使用面積165平方公尺
- 每平方公尺核定單價：8550元
- 路段率：200%
- 營業用稅率：3%
- 自住稅率：1.2%
計算步驟：
- 計算營業用面積：
- 實際計算面積：180平方公尺 × 1/6 = 30平方公尺（法規規定「非住家用面積」不得少於總面積六分之一）
- 營業用稅額：8550元 × 30平方公尺 × 200% × 3% = 1萬5390元
- 自住用面積計算：
- 實際計算面積：180平方公尺 × 5/6 = 150平方公尺
- 自住用稅額：8550元 × 150平方公尺 × 200% × 1.2% = 3萬780元
- 總應納稅額：1萬5390元 + 3萬780元 = 4萬6170元
李小姐今年應繳納的房屋稅為4萬6170元。
房屋稅常見問題
1.家庭成員共有房屋，要如何計算自住戶數？
本人、配偶及未成年子女共有的房屋以1戶計算。
2.新建或改建房屋如何計算稅額？
建造完成後，按月比例計算稅額，未滿1個月不計。若新建、增建或改建房屋在3月至6月完工，6月以前的稅額併入隔年課徵。例如4月完工的房屋，當年度稅款將於隔年5月一併徵收。
3.房屋用途從營業改為自住，如何申報房屋稅？
應於每年3月22日前（房屋稅開徵前40日）申報。若從營業改自住、稅額減少，當期就適用新稅率；逾期申報則次期才適用。如從自住改營業、稅額增加，變更次期起才適用新稅率。
4.建築物地下室要繳房屋稅嗎？
用於機房、停車而未收費的地下室免稅，若收費停車需課稅，供住家、辦公或營業用也須課稅。
5.部分房屋作非住家用如何計稅？
依據實際使用面積，分別按住家用、非住家用稅率計稅，但當非住家用面積不足六分之一時，仍以六分之一計算，其餘部分按住家用稅率計稅。
6.違章建築需要繳房屋稅嗎？
無照違章建築仍需按照使用情形課徵房屋稅。但繳稅並不代表違章建築合法，只是履行納稅義務。
7.如何認定自住房屋和公益出租房屋？
- 自住房屋：個人所有、無出租營業、本人或家人實際居住並設籍，且全家持有不超過3戶。享1.2%優惠稅率。
- 公益出租房屋：經政府核定為公益房東，且出租給弱勢族群的房屋，可享1.2%優惠稅率。
資料來源：財政部房屋稅2.0官網
核稿編輯：陳虹伶
