根據財政部統計，截至今年5月撥貸戶數逾8千戶，創下新青安開辦後的新高。然而房市交易熱絡也帶動房價上漲、銀行貸款滿水位，近期央行繼而祭出限貸令，可能影響新青安貸款未來的寬限期、利率優惠，以及房貸核定時程等，欲申請新青安房貸的民眾，可能要有排隊等撥款的心理準備。（延伸閱讀：預售、換屋房貸卡關？專家5問教你破解限貸令）
此外，國土管理署於11月13日表示，新青安貸款政策將實施至2026年7月截止，後續將不再補貼。究竟新青安貸款是什麼？申請條件有哪些？申辦流程為何？申請青年首購划算嗎？新青安有哪些優缺點？本文帶你一次看！
青安貸款是什麼？新青安是什麼？
「青年安心成家購屋優惠貸款」（常簡稱青安貸款）是政府於2010年開辦的專案，目的是協助無自有住宅的青年購屋，減輕民眾居住負擔。
2023年8月1日起，政府加碼推出「新青年安心成家購屋優惠貸款」（常簡稱新青安貸款），提供青年更多優惠措施。
青安貸款新舊制差異
新青安貸款有4大升級，包含提高貸款額度、增加利息補貼、提高寬限期，以及延長貸款年限：
- 貸款額度：自800萬元提高至最高1000萬元。
- 利息補貼：政府額外補貼1.5碼、公股銀行配合減半碼，共優惠2碼。
- 貸款年限：由30年延長至40年。
- 寬限期：由3年延長為5年。
新青安貸款精進規劃
為了防止投資客藉由新青安貸款炒房和人頭戶申貸，確保貸款真正用於自住購屋，財政部與公股銀行於6月19日提出新青安貸款精進規劃，並於6月27日通過「新青安貸款推動成效及優化措施」，祭出4面向措施：
強化貸前徵審（防人頭）：撥貸前嚴審申請者背景，識別可能的投資客或人頭戶。落實銀行公會「防範投資客炒房及人頭戶申貸機制」的規定。
改進貸後管理及稽查（防炒作）：檢視建物謄本的所有權移轉限制和抵押權設定，實施不動產購價回查和貸後繳款查證。
新增自住要求與違規處理（防轉租）：新貸戶需簽署自住切結書，遵守居住承諾不得轉租，違規者將終止利息補貼，並需返還已獲補貼，重新核定貸款條件。舊戶依個案情況處理。
一生限貸一次：新青安貸款即日起一生僅能申請一次，2023年8月1日至2024年6月26日間核貸者，也不得再次申請，以避免資源遭濫用。
目前公股銀行已啟動嚴查，祭出對違規戶開罰的最嚴版本，包括貸款房貸成數從8成降至7成、年限從40年降至20年、房貸利率從青安價1.775%升至2.5%等。
儘管財政部並未硬性規定，新青安貸款的成數、年限、利率要如何調整，但為解決新青安的人頭戶和貸後轉租的問題，行庫將從嚴控管，除了降低貸款成數、縮短年限、加碼利率外，也可能對違約者終止利息補貼、追回已補貼利息，或縮短還款寬限期等。
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新青安貸款申請條件
可申請新青安貸款的對象資格，須年滿18歲（以向銀行申請日為準），借款人本人與其配偶及未成年子女均無自有住宅即可申請，不一定要是首購族。貸款標的需為申請日前6個月內購置（以建物謄本上登記日期為準），並經銀行查證為自住用。
名下無自有住宅的認定原則為，借款人本人、配偶及未成年子女在「全國財產稅總歸戶財產查詢清單」上均無建物資料。依據借款人是否有婚姻關係，名下需無自有住宅的相關人員如下：
- 單身者：本人名下無自有住宅。
- 已婚者：本人、配偶及未成年子女名下無自有住宅。若配偶或未成年子女為外國人（僅持有護照、未持有本國居留證），無須查詢。
- 離婚者：本人、戶籍內有監護權的未成年子女，均無自有住宅。若ㄧ未成年子女為外國人（僅持有護照、未持有本國居留證），無須查詢。
要特別注意的是，新青安貸款不溯及既往、以新貸戶為原則，轉貸戶、增貸戶、青安舊貸戶皆不適用。新貸戶指的是2023年8月1日前申貸、尚未撥貸者，或2023年8月1日後申貸者。
不過，雖然舊貸戶不能重新申請新青安房貸，仍可至貸款銀行洽詢，視個案申請修約、調整為適用新版的貸款年期和寬限期等，但可能需要支付新台幣3000元到1萬元不等的手續費。
新青安貸款方案內容
新青安貸款申請期限
新青安貸款方案自2023年8月1日起實施，2026年7月31日截止，為期3年。
政府提供的1.5%碼利率補貼，也只會持續到2026年7月31日，申請時也應評估新青安貸款方案結束後的市場利率，以及自身的還款能力。
新青安貸款額度與成數
- 貸款額度：最高1000萬元。實際借款額度，會在評估借款人的還款能力及信用後核定，可與內政部的「自購住宅貸款利息補貼」搭配使用。如借款金額超過1000萬元，超過的部分需使用銀行其他貸款方案。
- 貸款成數：最高可達8成。實際核貸成數會根據借款人房屋地點及房況評估。
延伸閱讀：自購、修繕住宅補貼》享優惠利率，還能配新青安！申請條件、方式總整理
新青安貸款利率
新青安貸款提供一段式機動利率、二段式機動利率、混合式固定利率3種計息方式，借款人擇定一種後就不可更改：
- 一段式機動利率
- 計算方式：基準利率＋0.555%機動計息。
- 特點：全期採用同一利率公式，隨基準利率變動。
- 二段式機動利率
- 前2年：基準利率＋0.345%機動計息。
- 第3年起：基準利率＋0.645%機動計息 。
- 特點：分為兩階段，前期利率較低，後期略高。
- 混合式固定利率
- 第1年：撥貸時基準利率＋0.525%固定計息。
- 第2年：撥貸時基準利率＋0.625%固定計息。
- 第3年起：基準利率＋0.645%機動計息。
- 特點：前2年採固定利率，之後轉為機動利率。
需注意，一段式、二段式的利率，均基於當前基準利率計算，實際利率可能會隨基準利率變動。混合式固定利率的前2年利率是根據撥貸時的基準利率確定，不會變動。借款人應根據自身情況，和對未來利率走勢的判斷，選擇最適合的計息方式。
| 計息方式 | 階段 | 利率計算公式 | 政府、公股銀行補貼後實際負擔利率 |
| 一段式機動利率 | 全期 | 基準利率＋0.555% | 1.775% |
| 二段式機動利率 | 1～2年 | 基準利率＋0.345% | 1.565% |
| 第3年 | 基準利率＋0.645% | 1.865% | |
| 混合式固定利率 | 第1年 | 撥貸時基準利率＋0.525% | 1.745% |
| 第2年 | 撥貸時基準利率＋0.625% | 1.845% | |
| 第3年起 | 基準利率＋0.645% | 1.865% |
新青安貸款利息補貼
原由政府補貼1碼（0.25%）、公股銀行減半碼（0.125%），一共優惠1.5碼。但2024年3月22日因央行調升利率半碼，政府決議再加碼、同幅補貼半碼（0.125%），與銀行一共優惠2碼。新青安貸款不受本次升息影響利息補貼。
新青安貸款年限與寬限期
貸款年限最長40年，其中包含本金寬限期5年。在寬限期內，每月僅需支付利息，待寬限期結束後，才開始平均攤還本金與利息，可減輕借款人剛購屋時的還款壓力，並提供借款人更靈活的資金運用空間。但申請寬限期前，需要謹慎考慮長期的財務規劃，避免寬限期結束後，發現繳不出每月需償還的金額。
在與銀行申請貸款時，借款人可請銀行試算最符合自身需求的寬限期，再決定是否要有寬限期，以及要簽訂幾年的寬限期。
新青安貸款償還方式
新青安貸款的償還方式採「本息分期平均攤還」或「本金分期平均攤還」。
「本息分期平均攤還」是多數銀行預設的還款方式，意思是每月還款總額（本金＋利息）固定，貸款本金與利息合計平均分攤於每一期償還，還款初期時利息占比較高，本金占比較低。優點是「每月還款金額」不變，適合初期收入較低，或希望穩定規劃金流的購屋族，但總利息支出相對高，整體支出會比本金分期平均攤還高。
「本金分期平均攤還」則是，每月償還固定金額的本金，利息會隨著本金餘額遞減。優點是每月的還款總額（本金＋利息）會逐漸減少，且整體利息總支出較少，但相對的，初期還款壓力會較大，較適合高收入族群。
新青安貸款承辦銀行
青年首購貸款由8家公股銀行承作，包含：
符合新青安貸款條件者，可向以上8家公股銀行申請貸款。申請時，依照一般房貸申請程序辦理即可，但請於申請時指定使用「青年安心成家購屋優惠貸款」。各銀行承辦新青安貸款的窗口資訊，請至財政部國庫署全球資訊網查詢。
如欲確認各家銀行是否還有房屋貸款額度，請至銀行公會彙整35家金融機構的銀行購置住宅貸款資訊表查看。
新青安貸款申請方式
至8家公股銀行依一般程序申辦貸款，並主動指定或洽詢使用新青安貸款方案。
新青安貸款應備文件
- 身分證明文件：身分證、第二證件（如健保卡、駕照、護照）、戶籍謄本或戶口名簿（正本供銀行查驗）。
- 個人印章
- 房屋相關文件：買賣契約影本、土地及建物所有權狀影本。
- 財力證明：最近一年度綜合所得稅各類所得資料清單或所得扣繳憑單影本、薪資轉帳存摺、在職證明、最近1個月國稅局財產歸戶清單。
- 額外財力證明（如適用）：若借款人於全體銀行授信金額（含本筆）已達新台幣2000萬元，可能需提供以下資料：最近年度綜合所得稅結算申報書影本、綜合所得稅結算申報試算稅額通知書影本（需附繳稅取款委託書或申報繳款書或扣繳憑單影本）、稅捐機關核發之綜合所得稅稅額證明書、各類所得歸戶清單。
- 如有保證人，需提供：保證人身分證、保證人印章、保證人個人收入證明。
具體所需文件可能因個人情況和承辦銀行而有不同，建議借款人在申請前，先與承辦銀行確認所需文件，以確保申請順利進行。
新青安貸款申請流程
- 選定申請銀行，備妥資料、向銀行提出申請。
- 銀行進行貸款審核，決定貸款成數。
- 和銀行簽約（對保），新貸戶需要簽署自住切結書。
- 委託地政事務所進行抵押權設定。
- 投保房屋相關之保險。
- 撥款至指定銀行帳戶。
新青安貸款常見問題
新青安貸款限第一次買房申請嗎？
只要符合資格條件的申請者（年滿18歲，借款人本人與其配偶及未成年子女名下均無自有住宅），無論是否為首次購屋，還是曾有過房屋但已出售或轉讓，都可以申請新青安貸款。
新青安貸款可以申請幾次？
新青安貸款甫推出時，沒有限制申請次數，只要符合資格條件，無論是首次購屋或曾經有房但已出售或轉讓，都可以申請。
但為防止轉租、炒房，行政院會2024年6月27日通過「新青安貸款推動成效及優化措施」，新增每人限貸一次的規定，避免政府資源受濫用。
新青安貸款有年齡限制嗎？
根據政府規定，若借款人已滿18歲，就符合申請新青安貸款的年齡條件，並無設置最高年齡限制。但多數銀行仍有「年齡＋貸款年限≦65或75年」的內規，40歲以下借款人較有機會獲得完整的40年貸款期限，年齡越大，可能獲得的貸款年限就越短。
不過，銀行在核貸時會考慮申請人的職業、年收入、與申貸銀行的往來和個人資產等因素，不僅考慮年齡。核貸年限、金額是否受年齡影響，借款人應實際向承作銀行詢問。
青安貸款最高核貸8成，計算標準是什麼？
銀行在評估貸款申請時，除了考慮借款人的還款能力外，還會根據擔保品的地點和屋況，決定最終的貸款成數。因此，實際核貸成數也可能低於8成。
申請青年首購划算嗎？
由於拉長貸款期限和寬限期，新青安貸款能有效降低短期內的月還款金額，但長期來看，總還款金額可能高於一般房貸方案。
根據信義房屋不動產企研室的青安貸款試算，若貸款1000萬元、申請5年寬限期、以一段式機動利率試算，每月還款金額依據不同貸款年期如下：
- 20年期
- 前3年（1.775%）：1萬4792元
- 第3年起～第5年（2.275%）：1萬8958元
- 寬限期結束起～期滿：6萬5625元
- 總利息：279萬9985元
- 30年期
- 前3年（1.775%）：1萬4792元
- 第3年起～第5年（2.275%）：1萬8958元
- 寬限期結束起～期滿：4萬3737元
- 總利息：410萬8599元
- 40年期
- 前3年（1.775%）：1萬4792元
- 第3年起～第5年（2.275%）：1萬8958元
- 寬限期結束起～期滿：3萬4555元
- 總利息：550萬580元
對於能保證收入不斷成長的人來說，新青安貸款可讓人利用寬限期、貸款期限的優勢，減輕還款前期的負擔，甚至能多一筆錢用於投資；但對於對投資較無研究，或是薪資較固定的人來說，新青安貸款很可能會增加長期的還款負擔。申請貸款前，應評估自身財務狀況和投資能力，選擇最適合自己的貸款方案。
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新青安貸款好嗎？
新青安貸款提供了比舊青安貸款更優惠的貸款條件，但申請時，仍應評估自身財務狀況，決定是否買房、選擇最適合的貸款方案。
新青安貸款優點：
- 政府提供利率補貼，前3年利率約1.775%，比一般優惠房貸的2.06%更低。
- 貸款期限最長40年、寬限期最長5年，大幅降低每月還款金額。
- 貸款額度最高1000萬元，增加民眾的購屋選擇。
新青安貸款缺點：
- 政府利率補貼期限有限，若2026年7月31日後利率高，將會加重借款人的還款本息。
- 若將來升息，不只讓借款人還款更辛苦，也可能讓房市變冷，想脫手籌資金，房子也賣不動。
- 若5年寬限期結束後，借款人並未提高自己的薪資或開源，要開始攤還本金與利息，會是龐大的壓力。
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核稿編輯：陳虹伶
