選開店地點只會看位置好壞？中國創業講師：不懂「租金公式」害你賺不到錢

開一家小店，就能過上簡單幸福的小日子

開一家小店能不能過上簡單幸福的小日子？這一定是很多白領、大學生和年輕人家長們最想知道的問題。對許多家長和年輕人來說，考公務員、進入國營事業、外企和科技業等，依然是就業的最佳選擇。

很顯然地，許多優秀人才以前不屑開小店，也不認為這算什麼幸福的小日子。但是，隨著社會開始累積財富，發展並不均衡，消費升級的需求呼之欲出。一個生活品質高的社會，應該由五花八門、千奇百怪的特色小店構成和推動，所以現在不常見、無法想像的各種小店正等著我們實現，而開一家小店、過上簡單幸福的小日子，不僅完全可行，更是個必然趨勢。

我想舉2個例子描繪什麼是幸福小日子。台灣很多咖啡館和小餐廳每週都有公休日，通常是週一或週二，在我看來這就算幸福小日子。有公休日代表生活品質有基本保障，不用因為高昂的租金而不眠不休、沒日沒夜地埋頭苦幹。

沖繩有一家位置相對偏僻的咖啡和麵包烘焙小店，每天下午3點麵包賣完了，他們就打烊去接孩子放學。我問老闆夫婦為什麼不多做些麵包，延長營業時間收益不是更好嗎？他們的回答是：「這樣就夠了。」在我看來，這就是幸福的小日子。

那麼，每個月賺多少錢才能過上幸福的小日子？開一家小店每個月能賺這麼多錢嗎？第一個問題的回答見仁見智，每個城市的生活成本不同，如果取個符合我個人常識的中間值，大約是年收入70萬元，這應該比大多數上班族的收入高。

如果家庭組成是夫妻2人加1個孩子，夫妻有一方還有在其他公司上班，小日子應該是過得不錯。這邊我特別強調一下，有更高要求、更高抱負的人不在我們的討論之列。

達成小店每年70萬收入的共識後，再來分析小店實現這個收入的可能性。每年70萬，就是每個月5萬8千3百元，每天的純利潤大約就是1943元左右，按照小店經營的常識，扣除產品成本、租金、水電費、人事費、稅費等各種費用之後，營業額的25％、30％大概就是純利潤率，那麼平均每天的營業額就需要約6500至8000元。

接下來，我們再把這8000元的營業額按客單價（每個顧客進店消費的金額）進行分解：如果客單價是每人120元，那麼每天需要67個顧客來實現這8000元的營業額；如果客單價是每人200元，那麼我們每天需要40個顧客。按這個思路和方法分析的目的是想得出積極的結論：一個有特色產品和服務的小店，每天吸引這些顧客絕不是難事。

講到這裡，我敢肯定很多人在開店之前，都沒有按這個思路分析，總以為開店成功的標誌就是很火，而一個店如何火起來似乎又沒有規律可循，於是心生疑慮。在我看來，專注於產品和服務，循序漸進、穩穩當當、細水長流才是小店運營的精髓。

還有些人高估一個小店每天能吸引的顧客量，背後完全沒有依據和資料佐證，這樣一來就會在租金上放寬標準、沒有租金上限的意識。

掌握空間與價格法則，新手開店的租金上限是……

許多開店的人常說，一年辛苦下來，等於是在幫房東工作，這種現象的罪魁禍首往往是因為房價過高，但經營者本身也要負起相當大的責任，因為我們很多時候會犯下「盲目樂觀」的錯誤。

開店和開公司、工廠不一樣，貿易公司只要一間辦公室就可坐擁很高的貿易額，一間廠房只要接得到訂單，就可以晝夜生產。至於開店，除了24小時的超商，絕大多數的店都會受時間、空間、人力限制，而租金占營業額的比例幾乎成為盈利與否的關鍵。

開店新手心裡一定要有租金上限原則，並且從小做起。以下和大家分享一個基本常識：零售店租金占營業收入的比例一旦超過20％，就很難盈利。

再詳細一點解釋，若經營的產品毛利率（營業收入減掉營業成本再除以營業收入）是60％至70％，且水電、人事費等雜費占去營業收入的40％，這樣一來利潤就只剩下20％至30％了，此時租金一旦超過營業收入的20％，利潤就被擠壓為零或者只剩不到10％，只要稍微有什麼意外開支，這個月就等於做白工。

明白這個道理後，事情就變得簡單多了，如果營業收入達不到租金的5倍，就很難盈利。舉例來說，當你決定租下一個每月2萬元的店面，代表營業收入必須達到10萬元才可能盈利。而且，租金每上升1千元，營業收入就要增加5千元左右，對一家小店來說，可不是一個小數字。

上面說的這些其實是經營店面的基本常識，但我發現很多人並不瞭解這個道理，他們租店面基本上只考慮地理位置，對租金和面積這些關鍵問題，不知道怎麼樣才算便宜。最常見的就是常習慣和隔壁鄰近的店面比較，只要和隔壁單價差不多，沒吃虧就好。然而，最應該考慮的是自己經營什麼。舉例來說，如果隔壁是髮廊，毛利率可能很高，而你的小店毛利率偏低，根本租不起這樣的店面。

最後我再強調一下，初創小店設定租金上限的目的除了尊重常識，在心理層面上也能帶來好處，努力便能盡快實現盈利，自信心會得以迅速建立。相反地，高租金的後果是，即便很努力，也難逃被房租壓著跑的命運，必須沒日沒夜才能實現期望值，自信心自然容易受挫。

所以，初創小店必須小，不要輕易超過100平方公尺。租金上限原則告訴我們：每平方公尺的租金高，就必須犧牲面積。舉例來說，假如心裡的租金上限是每個月2萬元、每平方公尺的租金是每個月200元，那便可以租100平方公尺；如果每平方公尺的租金是每個月500元，就只能租40平方公尺。

責任編輯：呂宇真
核稿編輯：黃楸晴